Les frais de notaire lors d'un achat immobilier : comment calculer les frais de notaire ?
Qui paie les frais de notaire lors de la vente d'un bien immobilier ?

Lorsqu'une vente immobilière a lieu, celle-ci fait l'objet d'une signature d'acte de vente, généralement chez le notaire du vendeur. L'établissement de ce document juridique obligatoire engendre des frais que l'on appelle communément "frais de notaire". Ils sont généralement payés par l'acheteur, ce qui augmente les frais d'acquisition d'un bien. Cependant, le vendeur peut également être tenu de participer à leur paiement. Il est important de connaître le montant des frais de notaires avant de signer un compromis de vente, car ils peuvent représenter une somme importante et sont souvent difficiles à réduire une fois l'avant-contrat signé.

Quels sont les frais de notaires lors d'un achat immobilier ?
(droit de mutation ou droit d'enregistrement, les émoluments du notaire, etc.)

La dénomination «frais de notaire» est trompeuse car on pense souvent qu'il s'agit de la rémunération du notaire. Il serait plus juste de parler de « frais collectés par les notaires » car une grosse partie du montant est reversé à l’état. Ainsi, les frais de notaires lors d'un achat immobilier comprennent trois parties :

1. Taxes prélevées à destination du Trésor Public (prélevées au profit des départements, des communes et de l’État).
   
   • La Taxe de Publication Foncière (TPF). On l'appelle aussi droits de mutation ou droits d'enregistrement. Les droits de mutation peuvent être à titre onéreux dans le cadre d'une vente ou d'un apport en société ou à titre gratuits dans le cadre d'une succession ou d'une donation, il s'agit des droits prélevés par l'état et les collectivités locales lorsqu'un bien foncier change de propriétaire. Le montant diffèrera suivant le type de bien (neuf ou ancien). Pour un bien ancien, le montant varie entre 5.09 % et 5.80 % du prix de vente. Pour un bien immobilier neuf ou dans le cadre d'un achat en VEFA, il est de 0.71 % maximum.
   • Contribution de sécurité immobilière. Il s'agit d'une taxe afin d'assurer la sécurisation du transfert de propriété. Elle s'élève à 0.1 % du prix de vente.
2. La rémunération du notaire
   Les émoluments du notaire sont encadrés par la loi, ils incluent le coût de la rédaction de l'acte par le notaire, ainsi que les frais d'envoi et de conservation de l'acte. Leur montant est un pourcentage du prix de vente. Voici en 2023 à combien s'élève ce taux en fonction du montant de la vente :

   Prix de vente	Taux pour calculer les émoluments
   De 0 à 6 500 €	3,870 %
   De 6 500 € à 17 000 €	1,596 %
   De 17 000 € à 60 000 €	1,064 %
   Plus de 60 000 €	0,799 %

3. Les débours et formalités. Il s'agit de frais annexes correspondant à la récupération de certains documents qui peuvent être payant. Par exemple les documents liés au syndic de copropriété si le bien fait partie d'une telle structure.

Comment calculer les frais de notaire ?

En moyenne, les frais de notaires représentent entre 7 et 8% du prix de vente d'un bien immobilier. Cependant, il est important de se renseigner auprès de son notaire pour connaître l'exact calcul des frais de notaires dans le cas précis de l'achat d'un bien. Il est également possible de simuler le montant des frais de notaires sur certains sites internet tel que le site de l'État, en indiquant le prix de vente du bien et sa localisation. Cela peut être une bonne manière de se faire une idée du coût total de l'achat immobilier.

Afin de calculer ces frais le plus précisément possible, il faut tout d'abord savoir quel montant de base choisir. En effet, si vous souhaitez acquérir un bien dont la vente s'effectue via un mandataire immobilier, cela peut avoir un impact sur le montant des frais de notaire. Si les frais de l'agence immobilière mandatée sont à la charge de l'acheteur, alors le montant de base du calcul des frais de notaire sera le prix de vente net vendeur. Alors que si ces frais d'agence sont à la charge du vendeur, alors le montant de base du calcul sera le prix de vente total.

Prenons l'exemple d’une maison achetée 400 000 € pour lequel le vendeur a fait appel à une agence immobilière mais dont les frais de cette dernière sont charge vendeur, le montant de base du calcul des frais de notaires sont donc le prix de vente de 400.000€ :

Le montant des «frais de notaire» est de 29 380 €, dont 4 393 € reviendra au notaire.

Si les frais d'agence avaient été charge acheteur, et que ces frais étaient de l'ordre de 3.5% du prix de vente (soit 14 000 €), alors le montant de base de calcul des frais de notaire aurait été 386 000 €. Et le montant des frais de notaire aurait donc été de 28 416 €.

Qui paie les frais de notaires et à quel moment ?

Le paiement des frais de notaires est très généralement à la charge de l'acheteur, mais le vendeur peut tout à fait les payer. Dans le cas d'une vente "acte en main", c'est le vendeur qui paye l'intégralité de ces frais. En général, le vendeur pourra vendre un peu au dessus du prix du marché puisque le prix de vente comprendra ces frais de notaire. Une telle vente présente des intérêts pour les deux parties : le vendeur peut présenter cela comme un avantage commercial face à la concurrence car cela peut permettre d'aller plus vite dans les délais de vente puisque le dossier de vente est généralement bien avancé avant d'avoir trouvé l'acquéreur. Pour l'acheteur, cela permet de connaître dès le départ le coût global de cette acquisition et donc de démarcher les établissements financiers en conséquence. Dans ce cas, les frais de notaire sont souvent mentionnés dans le compromis de vente et il est important de vérifier leur montant avant de le signer.

L'intégralité des frais de notaire est à payer lors de la signature officielle chez le notaire.

Les frais de notaire sont-ils obligatoires ? Comment les éviter ou obtenir des frais de notaire réduits ?

Oui, le paiement de ces frais est obligatoire car ils correspondent à un acte qui l'est. Néanmoins pour l'acheteur, il existe plusieurs manières d'éviter ou de réduire les frais de notaires lors de l'achat d'un bienimmobilier :

• Négocier avec le vendeur, comme expliqué dans le paragraphe précédent, il est possible de demander au vendeur de prendre en charge une partie ou la totalité des frais de notaires.
• Acquérir un bien en viager ou en démembrement. Dans ces cas, il n'y a pas d'acte de vente à rédiger et donc pas de frais de notaires à payer. Cependant, il est important de bien comprendre les modalités de ces types de vente avant de s'engager.
• Bénéficier de certaines exonérations ou réductions : il existe des exonérations ou réductions de frais de notaires pour l'achat d'une résidence principale, l'achat d'un logement neuf ou l'achat d'un bien dans certains territoires. Il est important de se renseigner auprès de son notaire pour savoir si l'on peut bénéficier de ces dispositifs.
• Il est également possible de faire jouer la concurrence entre plusieurs notaires afin de connaître le montant de leur rémunération. Depuis 2016 les notaires peuvent réduire leurs frais. Ainsi cette remise encadrée par la loi peut atteindre 20% des émoluments. Ainsi, lors d'une transaction immobilière d'un bien immobilier ancien ou neuf, il est possible de gagner plusieurs centaines d'euros sur les honoraires perçus par le notaire.

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