Qu'est-ce qu'une offre d'achat immobilier ?
Tout ce qu'il faut savoir : Comment faire une offre pour l'achat d'un bien immobilier ?
Quel est le délai de rétractation d'un compromis de vente ?

L'offre d'achat immobilier est une étape du processus de vente immobilière qui a beaucoup de valeur aux yeux des acheteurs en quête d'un bien. En effet, faire une proposition d'achat immobilier vient matérialiser leur intérêt pour un bien. Il est important de comprendre son mécanisme pour maximiser ses chances d'obtenir le bien souhaité. Cet article vous aidera à vous préparer pour formuler une offre convaincante.

Qu'est-ce qu'une offre d'achat ?

L'offre d'achat est un moyen de réserver un bien à des conditions fixées par le potentiel acquéreur. Il s'engage à acheter le bien en cas d'acceptation par le vendeur. Généralement effectuée après la visite du bien, l’offre d’achat est la première étape de concrétisation de la vente. Elle précède ainsi le compromis de vente, qui lui-même précède l’acte authentique de vente.

Conformité : comment faire une offre d'achat sur un bien immobilier ?

Afin d'être valable, l'offre doit respecter un certain formalisme. Elle doit ainsi être écrite (pas forcément manuscrite), et ne pas seulement être une offre orale. Elle doit mentionner les éléments essentiels du contrat et exprimer la volonté de l'acheteur d'être engagé en cas d'acceptation du vendeur. Concrètement, voici les éléments à intégrer dans la rédaction d'une offre pour qu'elle soit conforme :

• Désignation précise de l’immeuble (terme contractuel pour désigner un bien immobilier)
• Date de l’offre
• Prix d’achat exprimé en chiffres et en lettres
• Délai de validité de l'offre
• Identité de l’acheteur
• Moyen de financement (crédit immobilier)
• Les conditions suspensives de l'offre

Si vous êtes acheteur, que vous faites une offre, il n'est pas nécessaire de l'envoyer en lettre recommandée avec accusé de réception. S'il vous est difficile que votre lettre d'intention d'achat soit remise en main propre au vendeur, un simple email peut suffire, néanmoins, il est recommandé de la rédiger, de l'imprimer, et de l'envoyée scannée après l'avoir signée.

Si vous vendez votre bien entre particuliers, et que de potentiels acquéreurs vous présentent une offre oralement, nous vous conseillons d'utiliser notre modèle afin d'obtenir une offre écrite conforme. Vous pourrez pré-remplir le document de base et le compléter avec vos informations (identité vendeur, adresse du bin, etc.) avant de le fournir aux acheteurs potentiels en leur demandant de le compléter. Vous obtiendrez ainsi une offre parfaitement valable.

Acheteur : Les différents cas de figure

Une fois votre offre en bonne et due forme envoyée au propriétaire (en direct, ou par l'intermédiaire d'un agent immobilier), vous avez plusieurs issues possibles :

1. Votre offre est acceptée
   Bravo, si le vendeur accepte cette offre (le prix proposé et les conditions associées), sauf mauvaise surprise, vous êtes le prochain propriétaire du bien. La proposition d'achat est considérée acceptée que lorsque vous obtiendrez une contre-signature de la part du vendeur. La prochaine étape consiste en la signature du compromis de vente.
2. Votre offre est refusée et le vendeur vous fait une contre-proposition
   Si le vendeur estime que votre offre n'est pas acceptable, que ça soit en terme de prix, ou de conditions, il est en droit de la refuser et de vous faire une contre-proposition qui lui semble acceptable. Il devra y mentionner ses conditions et la durée de validité de l'offre. Vous êtes alors en droit d'accepter ou de refuser.
3. Votre offre est refusée sans contre-proposition
   Si l'offre d'achat était d'un montant inférieur au prix de vente, le vendeur peut préférer la refuser sans faire de contre-proposition. Peut-être pense-t-il que vous ne pourrez pas vous aligner à ses attentes et préfère ne pas perdre de temps. Vous avez tout à fait le droit de faire une nouvelle offre.

Un agent immobilier est obligé de présenter au vendeur 100% des offres qui lui sont présentées, même si celles-ci sont très éloignées du prix demandé par le vendeur.

Les différents cas de figure pour le vendeur

Vous avez mis en vente votre bien et vous recevez une offre d'achat de la part. Voici les différentes options qui s'offrent à vous :

1. Vous recevez une offre au prix affiché - Dans le cadre d’une vente entre particuliers.
   
   • Lorsque l’offre faite au vendeur ne comporte aucune condition spécifique autre que le prix, le vendeur doit obligatoirement accepter la première offre d’achat au prix. Il ne peut ainsi écarter la première proposition au prix au profit d’une offre d'un acheteur offrant un prix plus élevé formulée postérieurement.
   • Lorsque l’offre faite au vendeur comporte des conditions spécifiques (par exemple l'obtention d'un prêt immobilier nécessaire), le vendeur peut choisir d’accepter ou de refuser cette proposition. Si vous recevez 2 offres au prix dans la même journée, elles sont considérées concomitantes et vous pouvez alors choisir celle que vous préférez.
2. Vous recevez une offre au prix affiché - Dans le cadre d’une vente avec un agent immobilier
   Lorsque l’offre est faite au vendeur par l’intermédiaire d’un agent immobilier, le vendeur peut choisir de l’accepter ou de la refuser. Même si l'offre ne comporte aucune condition spécifique autre que le prix.
3. Vous recevez une offre en dessous du prix
   Vous avez le choix d’accepter, de refuser, ou de faire une contre-proposition. 
4. Vous recevez une offre au-dessus du prix affiché 
   Vous avez le droit d’accepter, ou de refuser cette proposition.

Si vous êtes le propriétaire vendeur, que vous recevez une offre, et que vous ne donnez pas une suite positive avant la fin de la période de validité de celle-ci, elle est considérée refusée.

Accord entre les deux parties : les engagements et risques associés à une offre d'achat immobilier, ainsi qu'au délai de rétractation du compromis de vente

Engagements du vendeur

Dès lors que le vendeur contre-signe une offre d’achat, dans laquelle sont clairement stipulés "la chose et le prix", il est engagé. La chose étant le bien immobilier précisément identifiable. Le prix étant le prix d'achat exprimé ne laissant aucun doute sur qui récupère quoi. En effet l'article 1583 du code civil précise que la vente est "parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé."

Vous ne pourrez donc plus revenir sur votre décision et serez obligé de vendre votre bien à cet acheteur. La signature de l'offre d'achat par le propriétaire a une valeur juridique et engage donc le vendeur.

Risques pour le vendeur

Droit de se rétracter :
Un acheteur non professionnel, dispose d'un délai de rétractation de 10 jours pour se désengager à compter du lendemain de la signature d’un compromis de vente complet de tous les documents obligatoires. Il peut donc se désister sans raison durant ce délai. Le vendeur essaiera parfois de faire en sorte de signer ce compromis le plus rapidement possible pour que ce délai expire au plus vite (il se passe généralement minimum de 5 à 10 jours entre ces 2 étapes). En effet, cela constitue un danger pour le propriétaire car si l'acheteur utilise son droit de se rétracter après la signature du compromis, le propriétaire repart à l'étape précédente : trouver un acquéreur à qui vendre son bien.

Non obtention du prêt bancaire de l’acheteur :
Le principal risque pour un vendeur est que l’acheteur ne puisse financer le prix d’achat qu’il vous propose. La condition suspensive de non obtention du prêt immobilier est obligatoire si l’acquéreur a recours à un prêt bancaire pour financer l’achat. Cela veut dire que s’il n’arrive pas à obtenir un accord de prêt, il pourra se désengager de la vente sans conséquence pour lui, malgré l'accord initial trouvé entre les deux parties. C’est la pire situation pour vous car vous aurez perdu beaucoup de temps, vous devrez donc tout reprendre à zéro plusieurs mois après la vente (l'acheteur dispose en général d'un délai de 3 mois pour trouver son financement). Si vous ne devez vérifier qu’une seule chose au moment d’accepter, ou non, une offre c’est le financement de l’acheteur. Pour cela, il devra vous fournir un accord de principe d'une banque, ou d'un courtier, ou éventuellement une preuve que l’apport est disponible sur son compte bancaire.

Engagements du côté de l'acheteur

Tant que les 10 jours du compromis signé (avec toutes ses annexes) ne sont pas passés, l’acheteur n’est pas du tout engagé puisqu’il peut se désengager de l'achat de l'appartement ou la maison à tout moment, sans avoir besoin de se justifier. Dans ce cas son offre d'achat devient caduque, même si elle avait pourtant été acceptée par le vendeur.

Notre modèle d'offre d'achat immobilier

Dans notre modèle, remplacez le texte en rouge par les données relatives à votre bien et aux deux parties.

D'autres articles qui pourraient vous intéresser

Avantages et inconvénients d'un courtier immobilier

Comment négocier son crédit immobilier ?

Quelle est la différence entre le prix net vendeur et le prix FAI ?