Comment négocier son prêt immobilier ?
Tous les conseils et astuces pour bien négocier son crédit immobilier.

Nous avons la chance, en France, de pouvoir exploiter le levier bancaire pour acheter une maison ou un appartement. Malgré le durcissement des règles par l’Europe, la France reste l’un des pays du monde où les conditions d’obtention d’un prêt sont les plus souples. Depuis 2022, le montant de votre épargne et de votre reste à vivre n'ont plus vraiment d'importance dans la décision qui vous sera donnée. Si votre taux d'endettement dépasse 35%, il vous sera quasi impossible d'accéder à l'emprunt.

Quel que soit l'établissement bancaire avec lequel vous contracterez votre crédit, il est important d’examiner tous les éléments qui composent votre offre de prêt. Aussi, si nous avons l'habitude de regarder le taux immobilier et les frais de dossier, il y a bien d'autres considérations à prendre en compte au moment de négocier votre crédit. Petit tour d'horizon de nos conseils pour négocier.

Pour bien négocier son prêt immobilier, présenter son meilleur profil emprunteur

Les organismes que vous allez démarcher afin de recourir à un emprunt vont dresser ce que l'on appelle un profil emprunteur. Celui-ci les aidera à savoir si oui ou non ils accepteront de financer votre projet d'achat immobilier. Avant de négocier votre crédit immobilier, mettez toutes les chances de votre côté en prenant en compte les critères suivants:

• Votre apport personnel

  Avoir un apport personnel représentant une part importante du coût du projet rassure les organismes financiers. Cela leur prouve votre engagement personnel. En général, cet apport personnel peut servir à payer les frais de notaire.

• Surveiller votre taux d'endettement

  Il s'agit du ratio entre vos revenus mensuels et vos charges financières (mensualité du prêt, autres crédits en cours (un crédit à la consommation ou autre). Par exemple : chaque mois les revenus de votre foyer sont de 3 100 €/mois et les charges sont de 1 000 €. Votre taux d'endettement est alors de 1000 / 3000 = 32.3%.

• Avoir une situation professionnelle stable

  Une personne en CDI aura plus de chance qu'une personne avec un contrat plus précaire.

• Montrer que vous êtes un bon gestionnaire financier

  Cela vous aidera également à convaincre votre banquier : êtes-vous en capacité d'épargne, avez-vous une personne à charge, etc. Si votre banque au moment de vérifier votre demande, voit que vous terminez régulièrement les mois dans votre découvert, alors ce n'est pas un signe positif. Il est important de demander un crédit après 3 ou 4 mois (souvent la période vérifiée) sans être allé dans le découvert.

• Le projet d'achat immobilier doit être réfléchi et cohérent au regard de vos capacités financières.

  Par exemple, s'il s'agit d'un projet dont le but est de se constituer un patrimoine immobilier via de l'investissement immobilier, pensez à regarder l'ensemble des charges, les loyers que vous pourrez afficher, s'il y a beaucoup de concurrence, de demandes, etc.

Négocier son prêt immobilier débute par négocier le taux

Premier critère évoqué lorsque l'on parle de crédit immobilier : le taux du prêt. Il s'agit du taux débiteur ou taux nominal du prêt, celui qui va rémunérer l'organisme prêteur et donc permettre de calculer les intérêts de remboursement.

Privilégier un taux fixe ou un taux variable ?

Taux fixe : ce taux est figé pour la durée du crédit.

Taux variable : le taux peut évoluer à la hausse, comme à la baisse en fonction d’un indice de référence (généralement Euribor).

Le taux fixe est donc la norme et apporte plus de sécurité à l’emprunteur. Par exemple, le taux d’emprunt était très bas en février 2022 (autour des 1% sur 20 ans), alors qu'un an plus tard, en début d'année 2023 il est proche des 3%.

Les deux critères définissant le prêt immobilier : la durée et le taux

Plus la durée d’emprunt est importante, plus le taux sera élevé mais moins vos mensualités le seront. Une fois la durée déterminée, il vous faudra comparer l’offre des différentes banques entre elles et aussi par rapport aux taux moyens en France. Pour cela, regardez les taux moyens proposés par les courtiers en ligne.

Quel impact a le taux sur votre prêt immobilier ?

Prenons l’exemple d’un besoin de financement de 220 000€. Voici les remboursements mensuels du prêt en fonction de la durée et du taux:

On remarque qu'à durée équivalente, la différence de taux représente une différence dans les mensualités de remboursement de l'ordre d'un abonnement mensuel (téléphonie, multimédia).

Comment négocier l'assurance du prêt immobilier?

En se focalisant trop sur le taux du prêt, on en oublie souvent le taux de l’assurance du prêt. C’est pourtant un élément très important puisqu'il peut varier de 0,1% à plus de 1%.

Qu'est-ce qu'une assurance de prêt immobilier ?

L’assurance de prêt, c’est l’organisme qui reprendra à sa charge toute ou partie du prêt en cas d’accident de la vie ou décès qui vous empêcherait de subvenir à vos échéances de remboursement. Lors de l'établissement du crédit immobilier, il existe 2 manières de calculer le taux d’assurance emprunteur :

• Sur le capital initial :
  • Cotisation mensuelle fixe
  • Taux figé sur la durée du prêt, permettant de prévoir le budget
  • Renégociation difficile en cours de prêt
• Sur le capital restant dû :
  • Cotisation mensuelle variable (elle diminue avec le temps)
  • La cotisation baisse chaque mois car le capital restant dû diminue et est souvent à 0€ les dernières années
  • Si vous décidez de rembourser par anticipation votre prêt, vous perdez une partie des avantages de ce mode de calcul

L’âge de la personne assurée entre en compte puisque plus vous êtes jeunes, moins vous avez statistiquement de risque d’avoir un accident grave ou un décès. Exemple de taux proposé en fonction de l’âge (avec délégation) :

• Personne de 30 ans : 0,1%
• Personne de 50 ans : 0,4%
• Personne de 70 ans : 0,7%

Privilégier l'assurance de la banque prêteuse ou une délégation d'assurance ?

Les établissements financiers proposent systématiquement une assurance de prêt associée à votre prêt immobilier. C’est une manière pour elles, de gagner de l’argent. Elles rentrent directement en concurrence avec les assureurs traditionnels qui peuvent également vous assurer (les mêmes que pour votre voiture ou responsabilité civile).

Depuis 2010 et la loi Lagarde, les banques n’ont plus le droit de refuser une délégation d’assurance, même avant la signature de l’offre de prêt. La loi Hamon vous autorise à changer votre assurance de prêt à n’importe quel moment dans les 12 mois suivant la signature de votre offre de prêt. Passé ce délai, vous ne pourrez changer qu’à la date anniversaire de votre contrat.

Les gains peuvent être substantiels si vous changez d’assurance de prêt. N’hésitez pas à consulter différents organismes. N’ayez pas de crainte sur le niveau de couverture, pour que votre banque accepte une délégation d’assurance, il faut que votre nouvelle assurance vous couvre de manière au moins équivalente. Les assureurs ont l’habitude, la première question qui vous sera posée sera : "où avez-vous réalisé votre prêt ?"

Quelles sont les garanties bancaires du crédit immobilier?

En vous accordant un crédit, l'organisme financier supporte un risque financier qu’il doit couvrir. S’il vous arrive un accident grave ou un décès, c’est l’assurance de prêt qui viendra le rembourser. En revanche, cela ne garantit pas l'organisme prêteur contre tous les autres cas de figure qui pourraient vous empêcher de rembourser vos échéances (pertes d’emploi, baisse de salaire, faillite personnelle…). Pour se prémunir de ce risque, 2 solutions existent :

1. L’hypothèque

Dans une hypothèque, l’emprunteur met en contre-garantie le bien immobilier acheté. Si, à un moment durant le remboursement du prêt vous n’honorez pas vos échéances, la banque peut saisir puis revendre votre bien pour récupérer la somme d’argent que vous lui devez. L'hypothèque se matérialise par un contrat signé devant un notaire, une fois que vous êtes propriétaire du bien, afin de sceller l’accord vous liant à l'organisme prêteur. Une hypothèque coûte en moyenne 1,5% du montant emprunté. Lors de la revente de votre bien immobilier, il vous faudra demander une main levée d’hypothèque afin de terminer ce contrat et utiliser l’argent de la vente pour rembourser la banque. Des coûts d’environ 0,7% du coût du crédit seront à prendre en compte à ce stade.

2. La caution bancaire

Dans le cadre d’une caution, c’est une tierce personne (ou organisme) qui s’engage à rembourser la banque à votre place en cas de défaillance. Vous restez en possession de votre bien immobilier mais devez supporter le coût associé au risque pris par cette tierce personne. Généralement, la caution est moins onéreuse qu’une hypothèque.

Bien négocier son crédit immobilier : les indemnités de remboursement anticipé (IRA)

Les Indemnités de Remboursement Anticipé sont des frais permettant à votre établissement bancaire de compenser son manque à gagner si vous remboursez par anticipation votre crédit. La banque se rémunère par les intérêts de crédit qu’elle vous facture tous les mois. Votre contrat initial est pour une durée précise, mais vous pouvez décider de réduire la durée de ce contrat. Dans ce cas, elle peut utiliser des indemnités de remboursement anticipé comme dédommagement.

Cette indemnité est plafonnée à :

• 3% du capital restant dû
• 6 mois d'intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du crédit immobilier

C’est le montant le plus faible des 2 calculs qui sera retenu par votre banque. Ces valeurs sont les valeurs maximales (et souvent par défaut des prêts) mais peuvent être négociées avant la signature du prêt. N’hésitez pas à demander à votre banquier une simulation de ces IRA au bout de 5 ans, 10 ans et 15 ans. Il est difficile de prévoir ce que la vie nous réserve et il n’est pas rare de devoir vendre son logement avant la fin de la durée de remboursement.

Vous avez la possibilité de réduire ces IRA (ex : 1,5% du capital restant dû, ou 2 mois d’intérêt) et/ou de définir avec votre banquier les conditions d’application. Vous pouvez ainsi demander à votre banque de supprimer les IRA en cas de revente du bien. Vous n’aurez néanmoins pas d’IRA à payer si vous, ou la personne avec qui vous avez contracté le prêt :

• vendez votre logement suite à un changement de lieu de travail
• vendez votre logement suite à un licenciement
• décédez

Néanmoins, si vous n'êtes pas certain de rembourser votre crédit avant la date d'échéance initialement prévue, il est alors préférable de cibler et orienter la négociation sur d'autres composantes de l'offre de prêt, qui seront peut-être, plus pertinentes et plus bénéfiques pour vous.

Si vous le souhaitez, Roofme peut vous accompagner dans votre recherche de prêt. Ces options sont discutées lorsque nous étudions ensemble les solutions de financement convenant le mieux à votre profil d'emprunteur ainsi qu'à votre projet immobilier.

La modulation du crédit immobilier, un autre levier pour négocier votre prêt immobilier. La modularité d’un crédit est une option très importante qui est trop souvent méconnue.

En tant qu’emprunteur, et quel que soit le prêt immobilier, vous pouvez demander à réduire, augmenter ou suspendre les échéances de prêt. Si votre contrat le prévoit dès le départ, vous n’avez pas besoin de demander l’accord du banquier.

Augmentation des échéances

Vous pouvez augmenter vos mensualités (de 10% à 30%) pour rembourser plus vite votre prêt, et ainsi minorer le coût de votre emprunt. Votre banque vérifiera que votre taux d’endettement reste acceptable. Plus vous remboursez chaque mois, plus la durée de remboursement diminue.

Diminution des échéances

Vous pouvez diminuer vos mensualités uniquement si vous les avez augmentées précédemment. Vous pouvez les moduler à la baisse entre 10 et 100% dans la limite d’un allongement de la durée initiale du prêt de 5 ans. Moins vous remboursez chaque mois, plus la durée de remboursement s’allonge.

Suspension des échéances

Cette option est moins souvent proposée mais elle peut être très utile en cas de coup dur passager ou pour récupérer un peu de trésorerie. L'emprunteur peut demander auprès de sa banque la mise en pause de son remboursement de prêt durant une période pouvant aller de 6 à 24 mois.Les échéances reprendront normalement à l’issue de la période d’interruption.

Les frais de dossier : faire jouer la concurrence

Chaque établissement bancaire vous facturera des "frais de dossier" qui correspondent aux charges relatives à la création de votre demande, aux rendez-vous avec votre conseiller, etc. Ces frais sont intégrés à l'offre de prêt et vous n'aurez rien à prendre en charge tant que l'offre ne sera pas signée. Ils sont généralement compris entre 400 € et 1 000 € par dossier. Négocier ces frais peut permettre de les réduire significativement. En cas de difficulté, n'hésitez pas à faire jouer la concurrence et comparer les offres que vous aurez reçues.

Faut il passer par un courtier pour négocier un prêt immobilier et obtenir de meilleur taux?

La réponse n'est pas si simple à donner car elle dépendra de chaque personne.

Avantages d'un courtier en crédit immobilier

1. Il sera votre seul interlocuteur, quel que soit le nombre de banques sollicitées, et donc, de gagner du temps
2. Il a accès à des conseillers au siège régional pour avoir de meilleures offre (bien vérifier tous les points de cet article)
3. Il sait quelle banque s'adaptera le mieux à votre profil

Inconvénients

1. Il vous prendra des frais relativement élevés (souvent 1% à 2% du montant du prêt), qui seront intégrés au prêt et donc avec des intérêts d'emprunts
2. Vous serez moins proche de votre nouveau banquier
3. Il faudra vous assurer qu'il vous recommande une banque pour vos intérêts et non pas en fonction des siens (montant des commissions rétribuées par la banque)

Une bonne alternative serait donc conserver la discussion en direct avec 1 ou 2 banques et de solliciter un courtier qui pourra aller solliciter d'autres établissements. Dans ce cas là, précisez bien à votre banquier que si vous contractualisez en direct, il ne pourra réclamer sa commission.

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