Le portage immobilier :
Comment ça marche ?
Quel avantage ?

Le portage immobilier est une stratégie financière de plus en plus utilisée dans le domaine de l'immobilier. Elle offre une alternative intéressante pour les propriétaires en difficulté financière ou ayant des projets nécessitant d’obtenir rapidement des liquidités sans avoir à passer par un prêt bancaire. Dans cet article, nous allons explorer en détail le fonctionnement du portage immobilier, ses avantages, les risques potentiels, et la manière d'investir dans cette pratique.

Qu'est-ce que le portage immobilier ?

Quel est le fonctionnement du portage immobilier ?

Le portage immobilier est une opération financière de vente avec faculté de rachat permettant à un propriétaire de céder temporairement son bien immobilier à un ou plusieurs acquéreurs ou sociétés que l'on nommera par la suite l'investisseur. Le propriétaire et l'investisseur se mettent d'accord sur un prix d'achat souvent équivalent au prix du marché auquel l'on soustrait une décote allant de 20 à 30%.

Le propriétaire peut continuer d'habiter dans son logement moyennant un loyer versé à l'investisseur. Dans le cas où plusieurs acheteurs se sont associés pour acheter le bien au propriétaire, ils reçoivent une partie du loyer au prorata de leur investissement initial. Enfin, dès la mise en place du portage, les deux parties conviennent d'une date butoir jusqu'à laquelle le propriétaire peut racheter le bien, ainsi que le prix de rachat.

Quels sont les éléments à définir dans un contrat de portageimmobilier ?

L'opération de portage immobilier est encadrée par la loi (articles 1659 à 1673 du code civil) et est contractualisée chez un notaire dont les frais pour cette opération sont d’environ 1% du prix de rachat. Afin de définir tous les aspects de ce contrat, voici les informations importantes à définir pour les 2 parties :

• Le prix de vente : le montant de départ que l'investisseur va investir dans le projet. Il est généralement de l'ordre de 70 à 80% du prix du marché.
• La durée du contrat de portage : pendant quelle période de temps le propriétaire initial pourra-t-il exercer sa faculté de rachat pour redevenir pleinement propriétaire du bien ? Cette durée ne peut excéder 5 ans.
• Le prix de rachat : le montant à payer par le propriétaire devenu locataire pour redevenir pleinement propriétaire du bien.
• Le loyer d'occupation du bien : le montant mensuel que le propriétaire devra verser à l'investisseur pour continuer à occuper les lieux jusqu'à l'exercice ou la cession de sa faculté de rachat.
• La commission de la société de portage : en général ce genre d'opération s'effectue par le biais d'une société de portage qui met en relation le propriétaire et l'investisseur. Elle suit le dossier depuis le départ jusqu'au rachat du bien immobilier et ses services ont donc un coût que le propriétaire devra payer lors du rachat du bien.

À qui s'adresse le portage immobilier ?

Que ce soit pour des raisons de difficultés financières sévères (plusieurs dettes à honorer dans un futur proche) ou un projet professionnel ou personnel, le portage immobilier s'adresse à plusieurs types de propriétaires (particulier comme entreprise). Le point commun entre ces différents profils est qu'ils souhaitent obtenir rapidement une somme d'argent. 

Si l'opération s'effectue par le biais d'une société de portage immobilier, alors celle-ci inspectera le dossier du propriétaire afin de vérifier sa capacité à rembourser ses éventuelles dettes initiales, ses futurs loyers d'occupation du bien, ainsi que la possibilité de se remettre à flot dans le temps imparti pour être en mesure de racheter le bien, afin que le contrat de portage soit respecté jusqu'à son échéance. Afin d'accepter le portage immobilier, elle vérifie que le ratio hypothécaire du propriétaire n'excède pas 50%. Pour calculer ce ratio, il suffit de diviser le montant des dettes du propriétaire par la valeur du bien immobilier.

Prenons l'exemple d'un propriétaire endetté et ne parvenant plus à payer ses mensualités de crédit immobilier. Sa banque pouvant le signaler à la banque de France après seulement 2 mensualités impayées, il décide d'avoir recourt au portage immobilier afin d'éviter d'être inscrit au fichier des interdits bancaires à la banque de France. Vendre son bien immobilier via le portage immobilier permet au propriétaire de disposer d'une manne financière pour rembourser ses dettes actuelles, sortir d'une éventuelle situation de surendettement, sans avoir à passer par la saisie de son bien immobilier. Il doit ensuite, pendant la période de rachat, se remettre à flot financièrement pour être en mesure de racheter son bien avant l'échéance de la période de rachat. Il s'agit en quelque sorte d'un "pari" sur l'avenir : le propriétaire estime que la mauvaise passe actuelle ne durera que quelques mois et qu'il sera de nouveau solvable avant la fin de la période de rachat.

Qu'est ce qu'une société de portage immobilier et à combien s'élèvent les frais de portage immobilier ?

Une société de portage immobilier est une entité spécialisée dans l'acquisition temporaire de biens immobiliers. Elle intervient dans le cadre de contrats de portage immobilier avec des propriétaires en difficulté financière. La société de portage peut soit elle-même être l'acquéreur temporaire du bien, soit mettre en relation des investisseurs avec le propriétaire.

Pour ce dernier cas, tout au long de la période de rachat stipulée dans le contrat, elle vérifie régulièrement l'évolution de la situation financière du propriétaire et peut le conseiller pour qu'il puisse recouvrer sa capacité à racheter le bien. Ces services ont un coût que le propriétaire devra payer (en général 5% du prix de rachat du bien).

Les avantages du portage immobilier

Le portage immobilier présente de nombreux avantages, tant pour le propriétaire que pour l'investisseur.

Les avantages pour le propriétaire

La vente de son bien via le portage immobilier est une solution qui permet à un propriétaire de faire face à un besoin urgent d'agent tout en gardant la possibilité de racheter son bien au prix fixé lors de la signature du contrat avant l'issue de la durée du portage immobilier.

Obtenir cette somme d'argent sans avoir recourt à un prêt classique peut être un avantage pour certaines personnes ne souhaitant ou ne pouvant pas emprunter de l'argent auprès d'établissements bancaires.

Les avantages pour l'investisseur

Pour l'investisseur, c'est une opportunité de réaliser une opération immobilière au rendement élevé. En effet, vous investissez au départ pour acquérir le bien pour un prix d'environ 70 à 80% de la valeur du bien. Ensuite, chaque mois, vous recevrez un loyer de la part du propriétaire. Ce loyer négocié dès l'établissement du contrat est en général 10% supérieur aux prix du marché. Il s'agit d'une location meublée, faisant donc l'objet d'une fiscalité plus avantageuse. Enfin, lorsque le propriétaire est en mesure de racheter le bien, il vous verse le prix de rachat négocié initialement. Ce prix est en général supérieur au prix de vente et la différence permet donc à l'investisseur d'augmenter son gain. Si à l’issue de la durée du contrat, le propriétaire n’a pas exercé sa faculté de rachat alors l’investisseur devient pleinement propriétaire du bien et l’a donc acquis pour une somme nettement inférieure au prix du marché.

Exemple d'un portage immobilier

Pour mieux comprendre les coûts et gains de chacun dans cette opération particulière, prenons l'exemple d'un propriétaire d'une maison dont la valeur en janvier 2024 est de 250 000€. Le propriétaire doit rembourser des mensualités de prêt immobilier de 1 700€, et il lui reste au total 100 000€ à rembourser sur ce prêt immobilier, ce qui constitue l'ensemble de ses dettes. Pour une quelconque raison (perte d'emploi, nouvelle activité, etc.), il ne peut plus rembourser les mensualités de son prêt. Notons que son revenu mensuel actuel est de3 200€, et donc que son taux d’endettement actuel est de l’ordre de 53%. Il décide donc d'avoir recourt au portage immobilier.

Il mandate une société de portage pour qu'elle négocie auprès d'investisseur le contrat de portage suivant :

• Prix de vente du bien : 175 000€
• Loyer d'occupation du bien : 1 100€
• Période de portage : 4 ans
• Prix de rachat : 182 000€

Dès la signature du contrat, le propriétaire honore le remboursement de son prêt immobilier, auquel il met fin grâce aux revenus issus de la vente de son patrimoine immobilier (il verse donc à l’établissement bancaire prêteur la somme de 100 000€). Il paye ensuite mensuellement le loyer dû à l'investisseur jusqu'en Mars 2025 où il est en mesure de contracter un nouveau crédit immobilier négocié grâce à son nouveau revenu mensuel de 4 000€ qui lui permet de racheter sa maison. Il a obtenu des mensualités de remboursement de 1 320€ (soit 33% de taux d'endettement).

Coût de l'opération pour le propriétaire :

• 15 loyers (de janvier 2024 à Mars 2025) de 1 100€ : 16 500€
• Emprunt couvrant les dépenses de rachat de la maison :
  • 182 000€ pour racheter le bien
  • Commission de la société de portage (5% du prix de rachat) : 9 100€
  • Frais de notaire (1% du prix de rachat) : 1 820€

Cela lui a permis d'honorer ses dettes initiales en récupérant le montant du prix de vente et de mettre un terme à un situation financière très délicate avec 53% de taux d'endettement (1700€ de mensualité pour 3200€ de revenus).

Côté investisseur, le portage immobilier aura permis de récolter les sommes suivantes:

• Différence entre le prix de rachat et le prix de vente : 7 000€ (182 000€ - 175 000€)
• 15 loyers de 1 100€ : 16 500€

Quels sont les risques lors d'un portage immobilier ?

Malgré ses avantages, le portage immobilier comporte des risques pour le propriétaire : en cas d'impossibilité de racheter le bien.

Que se passe-t-il si le propriétaire ne peut pas racheter son bien immobilier ?

Si le propriétaire ne parvient pas à racheter son bien à la fin de la période de portage, il peut perdre définitivement la propriété du bien. Il est essentiel que le propriétaire comprenne les implications de l'accord avant de s'engager dans une opération de portage immobilier. Ainsi, si à l'échéance de la période de portage, il n'est pas en mesure de racheter son bien, celui-ci est définitivement acquis par l'investisseur. Avant l'issue de la période de portage, il est possible pour le propriétaire voyant qu'il lui sera impossible de racheter le bien ou ne souhaitant tout simplement plus racheter le bien, de trouver une tierce personne pour racheter le bien à sa place et ainsi de lui vendre sa faculté de rachat. En général, le propriétaire négocie le montant de cette faculté de rachat en fonction des prix du marché.

Si nous reprenons notre exemple précédent, si 4 ans après le début du contrat, la maison vaut désormais 255 000€ (contre 250 000€initialement). Le propriétaire dispose d'une faculté de rachat au prix de 182 000€ (montant négocié au moment du contrat). Pour une tierce personne, avoir la possibilité d'acquérir un bien immobilier en dessous du prix du marché est une bonne opportunité, ainsi en négociant la faculté de rachat pour un montant de 40 000€ (ou toute autre somme inférieure à 73 000€, différence entre le prix de marché de 255 000€ et le prix de rachat de 182 000€), cela permet d'acquérir la maison au prix de 222 000€ (182 000€ (prix de rachat versé à l'investisseur initial) + 40 000€ (prix de la faculté de rachat négocié au propriétaire)), soit nettement moins que le prix de marché annoncé.

Tout le monde peut-il devenir investisseur en portage immobilier ?

Investir dans le portage immobilier peut être une stratégie intéressante pour diversifier son portefeuille. Il existe différentes solutions pour investir dans de telles opérations :

• investir directement dans des sociétés de portage immobilier
• participer à des fonds spécialisés
• rechercher des opportunités directement en tant que particulier, on en trouve régulièrement soit sur les sites de transactions immobilières plus ou moins spécialisés dans ce type d’opération

Quelle différence entre le portage immobilier et la vente à réméré ?

La vente à réméré est une autre option pour les propriétaires en difficulté financière. Contrairement au portage immobilier, la vente à réméré implique une cession définitive du bien avec une option de rachat dans un délai déterminé. Les deux stratégies ont des avantages et des inconvénients, et le choix entre les deux dépend des besoins spécifiques du propriétaire.

En conclusion, le portage immobilier offre une solution flexible pour les propriétaires en difficulté financière et constitue également une opportunité d'investissement intéressante pour les entreprises spécialisées. Cependant, il est crucial pour toutes les parties impliquées de comprendre les termes de l'accord et les risques associés avant de s'engager dans une opération de portage immobilier.

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