Estimation d'un bien immobilier : comment estimer sa maison soi-même? Estimation immobilière ou comment calculer la valeur de son bien.

À la fin de cet article, vous saurez estimer le prix de votre maison ou appartement à sa juste valeur de marché, tel que le ferait un expert immobilier. Le marché, justement, c’est lui qui décide du prix de vente, pas vous ! La valeur vénale de votre maison ou appartement n’est pas liée à votre prochain projet, ni aux bons souvenirs que vous avez eu dans ces murs. L’objectif de cette première étape est de savoir, de manière OBJECTIVE, combien vaut votre bien. La réponse est assez simple, en fait : votre bien vaut le même prix qu'un bien similaire vendu pas loin !

Quelles sont les étapes d’une estimation immobilière réussie?

1. De quel bien parle-t-on ?
2. Comparer ce bien avec les biens identiques vendus dans les 12 à 18 derniers mois
3. Pondérer les prix avec l’évolution du marché immobilier local
4. Faire un état du marché actuel dans votre zone (quantité, …)
5. Obtenir une fourchette de prix objective en fonction des finitions de votre bien
6. Utiliser des outils en ligne permet d'obtenir une estimation comparative

Le seul vrai ratio qui existe en immobilier est le prix au mètre carré de surface habitable (en € / m²). Ce ratio qui sera regardé en priorité par les acheteurs et leur servira de base de comparaison dans leur recherche. Pour estimer votre bien, vous devez donc regarder les ventes de biens similaires, dans un rayon proche, qui ont été réalisées dans les derniers mois pour déterminer le prix au mètre carré moyen autour de chez vous. Vous ne voulez pas “brader” votre bien immobilier, mais vous ne voulez pas non plus l’afficher trop haut, ce qui refroidirait immédiatement les acquéreurs potentiels. Contrairement à ce qui pourrait être intuitif de penser, il n’est pas judicieux de fixer un prix haut à la mise en vente puis de baisser le prix régulièrement. Les acheteurs le voient et deviennent méfiants jusqu’à ne pas s’intéresser à votre bien, pourtant revenu au bon prix de marché. C’est ce qu’on appelle un bien “cramé”.
Estimer votre bien est donc l’étape la plus cruciale du processus de vente, car c’est elle qui déterminera si la transaction sera rapide ou non.

1. Estimer sa maison ou son appartement : de quel bien parle-t-on ?

Pour savoir à quoi il faut se comparer, il faut faire la liste des critères à prendre en compte:

• Maison ou appartement

• Adresse, quartier et environnement du bien

• Superficie (nombre de m² habitables)

• Nombre de chambres

À ce stade, les autres caractéristiques du bien sont négligeables. Une fois ces éléments en main, il faut comparer votre bien aux biens SIMILAIRES vendus récemment sur le marché et à ceux actuellement à la vente dans VOTRE quartier. Car votre appartement dans le quartier d’à côté n’a pas la même valeur.

Nous sommes à Tours (Indre-et-Loire), en rose ci-dessus, un appartement de 60m² vendu à 155000€.

Nous sommes toujours à Tours, dans le même environnement, en rose ci-dessus, un autre appartement de 59m² vendu à 50000€.

Ces deux appartements, tous les deux vendus en 2021, ne sont qu’à quelques rues l’un de l’autre et pourtant il y a un rapport de 3 entre les prix.

2. Comment estimer sa maison soi-même : Faire la liste des biens immobiliers similaires vendus proche de chez vous

Pour déterminer un prix de vente, il est nécessaire de connaître la valeur de l'immobilier localement. L’état Français met à disposition une base de données qui retrace tous les transactions immobilières sur les 6 dernières années. Ces prix sont enregistrés par les notaires de France. Rendez-vous sur le site répertoriant les Données de Valeurs Foncières (DVF) puis cherchez votre quartier.

Analysez le prix de vente des biens dont la surface et/ou le nombre de pièces sont les plus proches de vos caractéristiques. Un grand appartement T5 sera vendu moins cher au m² qu’un studio. Si vous avez un T5, il vous faudra prendre en compte les T4 à T6. Si vous avez beaucoup de ventes similaires, privilégiez les plus récentes. Cette base de données vous indique le prix net vendeur réellement payé par les acquéreurs.

3. Calculer l'évolution des prix de vente du marché immobilier

Le marché immobilier peut évoluer assez vite dans certains quartiers ou villes. Un bien vendu il y a 2 ans peut avoir une toute autre valeur aujourd’hui. Il faut donc pondérer avec l’évolution moyenne de la ville. L’évolution est sensiblement la même pour toute une métropole. Si elle est de 20% dans les beaux quartiers, elle sera également de 20% sur les quartiers plus populaires. En revanche, le prix au m² de départ n’est pas le même. Vous trouverez l’évolution dans le baromètre Efistat de Challenge. Ce baromètre recense les prix moyens des transactions dans les plus grandes villes de France semestre par semestre.

1. Trouvez votre ville (ou la ville la plus proche)
2. Regardez le rapport de prix entre:
   1. Le prix moyen de l'indice le plus récent (prenez celui correspondant à votre type de bien)
   2. Le prix moyen de l'indice correspondant à la date de la vente :
      1. Prenez l'indice de Novembre N, si la date indiquée sur DVF est entre janvier et juin de l'année N
      2. Prenez l'indice de Mars N+1, si la date DVF est entre juillet et décembre de l'année N
3. Appliquez le pourcentage d'évolution au prix au m² du bien similaire trouvé sur DVF

Vous obtenez le prix de marché (en €/m²) actualisé. En fonction du nombre de biens similaires trouvés dans DVF, vous aurez différents prix au m² actualisés. Si certains sont trop éloignés de la majorité, n’hésitez pas à les supprimer. Vous avez donc la fourchette haute, et la fourchette basse des prix de l'immobilier.

Exemple:

1. Vous voyez sur DVF qu'une maison de 108m², similaire à la votre et dans votre quartier, a été vendue 312000€ en avril 2020 (2865 €/m²).
2. Vous allez sur Efistat et vous vous rendez compte que le dernier indice (le plus récent) de prix moyen des maisons, dans votre ville, est de 3150 €/m².
3. Vous allez chercher le prix moyen des maisons en Novembre 2020 et vous trouvez 2919 €/m².
4. Vous calculez l'augmentation moyenne entre aujourd'hui et mars 2020 : +7,9%   (3150/2919 = 1,079).
5. Vous appliquez cette augmentation à la maison de référence : 2865€/m² x 1,079 = 3091€/m.
6. Le prix de référence à l'instant T, pour un bien similaire au votre, dans votre quartier est de 3091 €/m².
7. Votre maison fait 102m² et vaut environ 315k€.

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4. Estimer son bien c'est aussi faire un état du marché immobilier actuel dans votre zone

Connaître la tension immobilière de votre zone est important au moment de vendre. Renseignez-vous sur les prix actuels, allez sur le site Leboncoin et renseignez les critères suivants :

• La localisation : votre quartier / commune

• Le type de bien : appartement ou maison

• Le type de vente : ancien

• La surface habitable minimum : votre surface retranchée de 20%

• La surface habitable maximum : votre surface augmentée de 20%

Laissez les autres champs vides.

Regardez alors le nombre de biens qui ressortent : ce sont tous vos concurrents, et c'est une donnée importante qui entre en ligne de compte. Ils ont tous la même envie que vous : vendre vite, et vendre au prix fort. Ça ne sera pas la même chose s’il y a 3 maisons à vendre sur votre village ou quartier, ou plus de 100.

S’il n’y a pas beaucoup de concurrence, vous pourrez visez le haut de votre fourchette de prix. S’il y a beaucoup de concurrence, et que votre bien n’est pas qualitativement supérieur aux autres, visez le bas / milieu de la fourchette.

Si des biens similaires au votre sont en vente depuis plus de 3 mois, c’est que le prix, pour ce bien, est trop élevé. Prenez en compte ce critère afin de jauger la valeur réelle à placer sur les prix du marché. De même, si vous voyez que le prix est baissé (flèche verte sous le prix d’une annonce Leboncoin), considérez que le bien est en vente depuis au moins 8 semaines, à un prix plus fort et qu’il n’a pas trouvé preneur.

5 - Estimer le prix d'un bien immobilier de manière objective : fixer le juste prix, le prix du marché

Voilà, vous connaissez le cheminement d’un professionnel pour obtenir une fourchette de prix détaillée de votre bien. Vous pouvez donc estimer la valeur de la maison (ou appartement) avec précision. 
Attention, c'est étape est cruciale.
Si vous vous positionnez trop haut vous risquez de “cramer” votre bien. En plus de prendre de longs mois à le vendre, vous le vendrez moins cher après des baisses de prix successives.

Cette étape n’est pas évidente, car beaucoup d’affectif rentre en compte. Vous devez être lucide sur les aspects positifs et négatifs de votre bien (par rapport à ceux vendus). Quel est l'état général du bien? Est-ce que votre bien est en meilleur état? Est-il très lumineux? Ou au contraire, faut il refaire la décoration ou changer les fenêtres car en simple vitrage? Certains inconvénients peuvent faire baisser la valeur vénale d'un bien.

Importants travaux à réaliser dans votre bien

Si votre bien nécessite d’importants travaux à réaliser (structure, rénovation complète, …) : votre prix au m² est situé dans la fourchette basse de la liste obtenue à l'étape 3. Afin d'affiner, il faut partir du prix du quartier, et déduire la fourchette des travaux.

Exemple:
Votre maison de 120m² est à vendre mais nécessite un relooking complet.

• Le prix au m² des maisons modernes dans votre quartier est 3600€/m², ce qui représente donc un prix de 432000€ pour votre maison une fois rénovée.
• Le relooking complet va coûter 450€ à 530€ par m² soit 54000€ à 63600€
• La valeur vénale de votre maison est donc entre 368400€ et 378000€

Rafraîchissement nécessaire

Si votre bien est en bon état, mais nécessite un rafraîchissement de la décoration, possède des huisseries simple vitrage, … : l'estimation immobilière de votre prix au m² est situé dans la fourchette moyenne de la liste obtenue.

(Très) bon état général du bien

Si votre bien est en bon état, qu’il n’y a rien à refaire, qu’il est moderne (cuisine, décoration, salle de bain) et/ou si votre bien a des atouts que vos concurrents n’ont pas (extérieur magnifique, vue imprenable, finitions haut de gamme, …) alors vous pouvez espérer un coup de cœur d’un client.  Un coup de cœur permet de faire perdre un peu de rationalité dans l’estimation du prix de la part de l’acquéreur. Dans ce cas, visez le haut de la fourchette.

Se faire aider pour estimer son bien

Si cette étape est un peu complexe pour vous, vous pouvez solliciter un agent immobilier pour profiter de son expérience et lui faire réaliser une estimation immobilière. Une bonne estimation est une estimation juste. Attention à ne pas se faire éblouir par l'estimation la plus chère, qui viendra souvent en échange d'un mandat exclusif pour l'agent immobilier. En effet, malheureusement, certains vont volontairement vous faire miroiter qu’ils peuvent le vendre à un meilleur prix en échange d’un mandat exclusif. Leur objectif n’est alors pas que vous vendiez votre bien rapidement, mais de rentrer un mandat exclusif et de vous mettre dans ses filets. N’oubliez pas : un acquéreur achète un prix de marché. Si vous passez avec un agent immobilier, votre prix net vendeur sera amputé de ses frais. Il est donc plus que pertinent de bien sélectionner son agent immobilier (regardez bien ses tarifs).

Si vous choisissez une autre option que Roofme, voici quelques conseils pour ne pas vous faire avoir:

1. Si vous vous adressez à un professionnel pour votre estimation:
   • Demandez toujours les sources
   • Demandez comment est obtenu le prix
   Si on vous répond : “c’est ce prix, car je connais mon métier depuis 10 ans” méfiez-vous. Un bon professionnel n’a rien à cacher.
2. De trop nombreux professionnels utilisent les mêmes techniques malhonnêtes pour vous faire signer un mandat exclusif (il y a même des formations spécifiques à ça):
   1. “J’ai déjà un client pour votre bien, mais il me faut un mandat exclusif pour le faire venir, nous ne travaillons qu’avec des mandats exclusifs”. Cette technique est très répandue pour vous lier à l’agence durant 3 mois, soit la durée moyenne de ce type de mandat. Juste après la signature du mandat, malheureusement, le fameux client aura tout juste trouvé son bonheur. Pas de chance...
   2. “Je suis mandaté par un client qui cherche spécifiquement sur votre secteur un bien comme le votre, il faudrait que je puisse le visiter pour être sûr“. L’objectif ici est de venir vous rencontrer, de passer du temps avec vous, de vous séduire, pour récupérer le mandat. Les acquéreurs qui signent des mandats de recherche sont rares, et s’adressent à des agences spécialisées. 
   3. Vous faites une offre de prix pour un bien à acheter et le professionnel vous indique que “le vendeur refuse votre offre, mais je peux la faire passer en réduisant mes honoraires, en échange vous me donniez votre bien immobilier à la vente”. Cela s’appelle du chantage. Voulez-vous confier votre bien à vendre à ce type de personne ?
3. Les sites d’estimation sont une première étape pour vous donner un ordre de grandeur, mais pas suffisant. Leur modèle financier repose sur la revente de vos coordonnées aux agences locales pour affiner l’estimation. Leurs estimations sont souvent avec une fourchette bien trop large pour être exploitée. Ne vous focalisez pas sur le haut de la fourchette de prix donnée, bien que ça sera très dur pour votre cerveau de faire abstraction de ce prix !

Le simulateur Roofme et notre base de données vous aident à connaître le prix des biens vendus sur le marché immobilier local pour obtenir une estimation plus précise

Le simulateur en ligne de Roofme vous permet de récupérer facilement la liste des biens vendus près de chez vous. Nous pondérons également les prix immobiliers grâce à l'évolution du marché sur votre secteur afin de vous aider à fixer le juste prix de votre bien. Si vous souhaitez une estimation immobilière gratuite, nous pouvons également vous en fournir une : lien. Nous fournissons en toute transparence l’explication de notre raisonnement avec un avis sur le prix que seraient prêt à payer les acquéreurs.

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Enfin, choisir Roofme pour vous accompagner dans la vente de votre maison ou appartement c'est vous garantir un meilleur net vendeur qu'avec un autre intermédiaire immobilier : 13000€ en moyenne en plus pour les vendeurs. Et c'est aussi une vente plus tranquille pour vous puisque 80% de nos ventes se font en 2 visites maximum.

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