Le bon de visite immobilier délivrée par une agence immobilière : quelle valeur juridique?

70% des transactions immobilières en France sont réalisées via un professionnel de l'immobilier (agence immobilière, agent immobilier indépendant ou autre mandataire). Cet intermédiaire a obligatoirement obtenu un mandat de vente du vendeur lui permettant de mettre en vente sa maison ou son appartement. Avant ou après la visite d'un bien effectuée avec un professionnel de l'immobilier les acquéreurs potentiels devront généralement signer ce qu'on appelle un bon de visite.

Note : le mandat de vente donne pouvoir à un agent immobilier pour vendre un bien, quand un mandat de recherche donne pouvoir à un agent pour rechercher un bien à acheter. Le terme mandat sera utilisé uniquement dans le cadre d'un mandat de vente dans cet article.

Quelle est la valeur juridique du bon de visite immobilier?

Afin de fournir la définition du bon de visite et sa véritable valeur, plaçons-nous dans sa situation d'utilisation.
Lorsqu'un propriétaire décide de mettre en vente une maison ou un appartement en mandatant un intermédiaire immobilier, ils signent ensemble un mandat de vente qui donne le droit à cet intermédiaire de commercialiser le bien. Il existe différents types de mandat de vente :

• Le mandat exclusif : la vente sera obligatoirement contractualisée par l'intermédiaire;
• Le mandat semi-exclusif : l'intermédiaire sera le seul professionnel de l'immobilier à pouvoir commercialiser le bien mais le propriétaire pourra également vendre le bien en direct, entre particuliers;
• Le mandat simple, alors l'intermédiaire immobilier pourra (sans obligation) être mis en concurrence avec d'autres confrères, et le vendeur pourra également vendre par ses propres moyens, entre particuliers.

Dans les 3 cas, le professionnel de l'immobilier doit pouvoir justifier auprès de son client (le vendeur) qu'une visite a bien eu lieu avec un acheteur potentiel, et donc défendre ses intérêts si jamais l'acheteur décide de venir frapper à la porte du vendeur pour lui faire une offre de particulier à particulier (sans les commissions du professionnel). Le bon de visite est un document papier qui sert de preuve et permet à l'agent immobilier de se protéger en prouvant à son client qu'il a fait visiter physiquement ces acquéreurs potentiels.

La signature d'un bon de visite suite à une visite avec une agence engage-t-elle l'acquéreur?

En signant ce bon de visite, l'acquéreur confirme qu'il a visité le bien avec par l'intermédiaire d'un professionnel de l'immobilier et ne peut plus, de ce fait, faire une proposition en direct au propriétaire du bien. Dans le cadre de mandats non exclusifs (plusieurs intermédiaires immobiliers peuvent être mandatés par le propriétaire), visiter le bien avec un intermédiaire immobilier ne signifie pas qu'il soit impossible pour l'acquéreur de visiter avec un autre intermédiaire immobilier. Il n'est en aucun cas lié à un intermédiaire.

La valeur juridique de ce document est donc quasi nulle.

Un acheteur peut-il visiter et faire une offre avec plusieurs agences?

Dans le cadre de mandats simples octroyés par le propriétaire, un acheteur peut visiter un bien immobilier par le biais d'une agence immobilière, puis visiter de nouveau avec une autre agence immobilière. Il en va de même pour les offres qui peuvent être faites par l'intermédiaire de son choix, peu importe avec qui il a visité le bien en premier.

Qu'encourt un acheteur s'il passe en direct avec le propriétaire en tentant de court-circuiter l'agence immobilière?

En d'autres termes : quelle est la valeur juridique d'un bon de visite? Comme évoqué plus haut, si un acquéreur fait la visite d'un bien immobilier avec une agence, il peut visiter avec n'importe quelle autre agence, mais ne peut plus faire une offre en direct au propriétaire. Voilà son seul risque.

Cette affirmation n'est pas tout à fait juste puisque c'est le vendeur qui a un contrat avec l'agent immobilier. C'est le vendeur qui est redevable des honoraires de ce dernier. L'acheteur peut donc, sans être inquiété, faire une offre d'achat au propriétaire en direct. En revanche, si l'agent immobilier remarque que ces acquéreurs ont visité par son intermédiaire, il sera en droit de réclamer les commissions dues et explicitées dans la clause du mandat signé avec le vendeur. Donc, en faisant cela, le vendeur s'expose à des poursuites de la part du professionnel qui pourraient déboucher sur le paiement de dommages et intérêts.

Dans quelles conditions un agent immobilier touche-t-il une commission?

La loi Hoguet est une loi du 2 janvier 1970 qui réglemente l’exercice des professionnels de l’immobilier. Selon ce texte de loi, l’ensemble des points suivant doivent être réunis pour que l'intermédiaire immobilier touche une commission :

1. L’agent immobilier doit avoir un mandat de vente
   1. Le mandat doit être écrit
   2. Le mandat doit être limité dans le temps
   3. Le mandat doit préciser s’il est exclusif, simple, ou semi-exclusif
   4. Le mandat doit respecter les mentions obligatoires d’un mandat
2. Participation effective de l'intermédiaire immobilier à l’activité d’entremise
   • Lorsque plusieurs intermédiaires immobiliers proposent un même bien à la vente, c’est l'intermédiaire immobilier qui conclut effectivement la vente qui peut prétendre à sa commission, même ci l’acheteur a été présenté précédemment par un autre intermédiaire immobilier (voir le paragraphe suivant)
3. La vente doit avoir été conclue
   • Un agent immobilier ne touche ses honoraires qu’une fois la vente ferme et définitive, c’est-à-dire, une fois officialisée devant un notaire. La signature d’un compromis ou d’une promesse de vente n’est pas suffisante.  La rémunération de l'intermédiaire immobilier est réalisée par le notaire qui, une fois avoir reçu l’argent de la vente par l’acquéreur, redistribue ce qui est dû au vendeur et à l’entremetteur.

L'agence immobilière peut-elle réclamer sa commission sans avoir fait la visite?

Dans le cadre d'un mandat d'exclusivité, il est possible qu'un agent immobilier réclame sa commission sans avoir fait visiter la maison. En effet, un mandat exclusif impose que la transaction soit réalisée par le professionnel de l'immobilier même si c'est le propriétaire qui trouve l'acheteur. Hormis ce cas spécifique, il est rare qu'un professionnel puisse réclamer une commission sans avoir fait visiter car la loi est claire : celui qui touche une commission est celui que permet de réaliser la vente.

Qui récupère la commission si plusieurs agences font visiter le même bien au même acheteur?

La loi Hoguet indique que le vendeur n’est tenu de payer une rémunération qu’à celui par l’entremise duquel l’opération a été effectivement conclue et ce, même si l’acquéreur a été présenté par un autre agent immobilier précédemment.

Voici l'extrait d’un procès entre une agence immobilière et les propriétaires vendeurs : « Lorsque le mandant a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non-exclusif de vendre le même bien, il n’est tenu de payer une rémunération ou une commission qu’à celui par l’entremise duquel l’opération a été effectivement conclue au sens de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, et cela même si l’acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier ».
Texte complet : Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 13 décembre 2005, 03-17.695
C'est donc l'agent immobilier qui a fourni l'offre d'achat qui touchera sa commission lors de l'officialisation de la vente chez le notaire.

Maître Margaux Sportes, Avocat au barreau de Paris y a consacré un écrit pour clarifier, de nouveau, la situation de la part d'une personne de loi : ici

Prenons un exemple :
Une maison est à vendre par 3 agences différentes au prix de 400 000 € net vendeur :

• A : l’agence A la commercialise au prix de 420 000 € (5% de commission);
• B : le négociateur du notaire la commercialise au prix de 415 600 €(3,9% de commission);
• C : Roofme la commercialise au prix de 405 000 € (5 000 € de commission fixe).

Un couple d’acquéreurs visite le bien par l'intermédiaire de l’agence A, au prix affiché de 420 000 €. Durant la visite, ils signent un bon de visite prouvant qu'ils ont découvert le bien par l'intermédiaire de l'agent immobilier. Ils souhaitent faire une proportion négociée de 20 000 €, soit 400 000 €. L'intermédiaire A présente l’offre de 400 000 € au propriétaire :380 000 € net vendeur + 20 000 € de commission. Le propriétaire refuse car il estime la remise trop importante.

Suite à la visite et même une offre via l'intermédiaire A, ce couple se rend compte que la maison est également à vendre chez le notaire (B) qui n’a que 15600€ de frais. Malgré le bon de visite signé avec A, ils ont le droit de faire une nouvelle offre via le notaire, qui sera toujours à 400 000 €, mais qui aura un prix net vendeur de 384 400 € et 16 600 € de frais pour le notaire.

Ce couple peut aussi faire une offre par l’intermédiaire de Roofme, au prix de 400 000 €. Roofme ne prenant que 5 000€, le prix net vendeur sera de 395 000 €. Il y a donc plus de chance que l’offre soit acceptée.

Comment contourner une agence immobilière avant la visite ?

Avant d'avoir fait la visite, vous n'avez normalement signé aucun bon de visite et n'êtes donc engagé avec aucun intermédiaire immobilier. Vous pouvez donc choisir l'option possible que vous souhaitez : passer en direct avec le propriétaire si celui-ci n'est pas lui-même engagé dans un mandat exclusif ou choisir un autre intermédiaire mandaté pour vendre le bien.

Comment contourner une agence immobilière après une visite ?

Après avoir signé le bon de visite, il vous est impossible de passer entre particuliers pour acquérir le bien. Votre seule option est de passer avec un autre intermédiaire mandaté (dans le cas de mandats non exclusifs) afin de réduire les frais de l'intermédiaire comme expliqué précédemment.

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