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- Sommaire de l'article
- Comment sont calculés les frais d'agence ?
- Qui paye les frais d'agence ?
- Comment faire des économies sur les frais d'agence ?
- Les agences aux frais fixes et réduits
Frais d'agence immobilière :
montant moyen, comment les réduire ? Quel impact sur votre vente ?
En 2022 en France, il y a eu environ 1,2 million de transactions immobilières, tout comme l'année précédente. Ce grand volume de ventes, a permis aux mandataires immobiliers d'enregistrer un chiffre d'affaires de plus de 11 milliards d'euros.
En effet, 70% des ventes en France se font via des agences immobilières ou agents immobiliers indépendants. Lorsque l'acheteur et le vendeur se mettent d'accord, ils définissent alors le prix de vente de la maison ou de l'appartement. Si le vendeur a vendu seul, en direct, de particulier à particulier, alors l'entièreté du prix de vente lui revient. Si l'acheteur a fait l'offre par l'intermédiaire d'un agent ou d'une agence bénéficiant d'un mandat de vente octroyé par le propriétaire, alors le net vendeur revenant au propriétaire est le prix de vente amputé du montant de la commission de l'intermédiaire. Cela constitue donc un manque à gagner pour le propriétaire.
Depuis le second semestre 2022, les taux de crédit immobilier augmentent et cela continue sur l'année 2023, diminuant considérablement le pouvoir d'achat des acquéreurs (pour une même mensualité de remboursement le montant emprunté diminue si le taux augmente). Résultat : il y a beaucoup moins d'acheteurs sur le marché et les prix baissent en conséquence afin de s'adapter. Dans ce contexte, réaliser des économies sur les frais d'agence immobilière est une solution afin de préserver un prix de vente net vendeur important de votre maison ou votre appartement. Pour tout savoir sur les frais d'agence, c'est par ici !
Comment sont calculés les frais d'agence immobilière lors de la vente du bien ?
Généralement proportionnels au prix de vente du bien, les frais d'agence s'élèvent en moyenne à 5% du prix de vente, selon une étude SeLoger de 2022. Ainsi pour un bien d'une valeur de 250 000 €, cela représente une somme de 12 500 €. Cette somme est la rémunération de l'agence immobilière ou de l'agent immobilier indépendant mandaté pour accompagner le propriétaire dans la vente de son bien. Elle touche cette rémunération une fois la vente réalisée après la signature de l'acte de vente chez le notaire si l'acheteur a découvert le bien par son biais ou si elle disposait d'un mandat exclusif, obligeant alors le propriétaire à contractualiser la vente via cet agent ou cette agence.
Ce pourcentage varie en fonction de la valeur du bien : moins le bien est cher, plus ce pourcentage augmente, pouvant dépasser les 10% du prix du bien pour une maison ou appartement d'une valeur inférieure à 80 000 €. Par exemple, voici les commissions d'Orpi, l'un des plus gros réseaux d'agences immobilières de France. Vous pouvez retrouver ces barèmes de commissions sur les sites des différents mandataires immobiliers, puisque c'est obligatoire.
Si les commissions de l'agence immobilière sont exprimées en pourcentage du prix de vente, le calcul est le suivant :
Prix de vente x pourcentage de la commission = montant des frais d'agence immobilière
Dans notre exemple d'un prix de vente de 250 000 € et de frais de l'ordre de 5%, cela représente 12 500 € de frais d'agence . Et donc un net vendeur de 237 500 €.
Si les commissions sont fixes, non proportionnelles au prix de vente, alors leur montant ne varie pas en fonction du prix de vente de la maison ou de l'appartement. Ce fonctionnement est beaucoup utilisé dans les agences immobilières de nouvelle génération afin de proposer un montant plus éthique pour un même service rendu. Pour notre exemple d'un prix de vente de 250 000 €, si le propriétaire était passé par Roofme pour vendre son bien, les frais fixes de 5 000 € lui auraient permis d'obtenir un prix net vendeur de 245 000 €. Cela représente une différence de 7 500 €.
Qui paye les honoraires d'une agence immobilière et quel impact sur les frais de notaire ?
Obligation de la loi Hoguet, toute annonce immobilière doit stipuler qui paye les frais d'agence immobilière. Ils peuvent être à la charge du vendeur ou à celle de l'acheteur. Dans le cas de frais d'agence charge vendeur, c'est le propriétaire qui doit payer ces frais et le prix affiché sur l'annonce est le prix frais d'agence inclus (FAI). Dans le cas de frais à la charge de l'acquéreur, leur montant doit être stipulé sur l'annonce et c'est donc l'acheteur qui paye ces frais.
Dans les faits, que les frais d'agence soient à la charge du vendeur ou de l'acheteur, c'est toujours le vendeur qui supporte ces frais puisqu'ils constituent un manque à gagner pour lui : plus les frais sont élevés, moins son net vendeur l'est.
Alors, quelle différence entre charge acheteur et charge vendeur ? Dans le cas de frais d'agence charge acheteur, les frais de notaire sont calculés sur la base du montant du prix de vente net vendeur, et non le prix de vente total. Reprenons notre exemple d'une maison vendue 250 000 € via une agence immobilière locale dont les honoraires s'élèvent à 5%, soit 12 500 €. Si les frais d'agence immobilière sont à la charge du vendeur, les frais de notaire seront calculés sur la base du prix de vente total (250 000 €) et l'acheteur n'aura pas connaissance du montant de ces frais d'agence. Dans le cadre de frais d'agence charge acheteur, alors les frais de notaire seront calculés sur la base du prix net vendeur, soit 237 500 €. Au final cela représente une différence de 861 € entre les 2 calculs de frais notaire.
Agence immobilière en ligne
Comment faire des économies sur la commission d'un agent immobilier ?
Si vous souhaitez passer par une agence immobilière pour vous accompagner dans votre projet de vendre votre bien, les frais de l'agence immobilière représente une somme d'argent perdue sur le prix de vente de votre maison ou de votre appartement. Les réduire au maximum est donc le moyen de tirer plus d'argent de votre vente. Il existe plusieurs façons de réaliser des économies sur la commission d'un agent immobilier :
- Vendre votre maison ou votre appartement en direct, de particulier à particulier : ainsi, pas de frais d'agence puisque vous n'aurez pas octroyé de mandat de vente à une agence immobilière pour vous accompagner dans la vente de votre bien. En revanche, il vous faudra vous occuper de tous les aspects de la vente, dont certains particulièrement chronoghages : sollicitations des acheteurs et visites.Découvrez comment rédiger une annonce immobilière efficace pour vendre plus rapidement.
- Comparer les agences entre elles : quels sont les honoraires d'une agence immobilière ? C'est une question à se poser afin de comparer les frais des différentes agences immobilières mais il faut aussi penser à comparer les services proposés d'une agence à l'autre. Enfin, autre aspect et non des moindre : les avis des clients. Regardez-les avec attention avant la signature du mandat de vente de votre bien immobilier avec une agence.
Enfin, toutes ces comparaisons vous permettront d'obtenir des éléments afin de négocier les frais auprès de l'agence de votre choix. Pensez à vérifier les termes d'engagement de ce mandat avant de le signer pour ne pas vous retrouver bloquer avec un mandataire pendant plusieurs semaines, si la vente ne progresse pas comme vous l'espériez. Aussi, si possible, n'offrez pas l'exclusivité de la vente à une agence ou un agent indépendant, cela vous empêcherait de vendre en direct de particulier à particulier. - Faire appel à une agence immobilière nouvelle génération : nous vous expliquons cette solution dans le paragraphe suivant.
Les agences en ligne et le modèle de frais fixes et réduits, solution idéale pour augmenter son net vendeur
Néo-agence immobilière, agence immobilière nouvelle génération, agence immobilière en ligne, ou encore agence immobilière digitale : autant de termes pour parler d'un nouveau modèle d'intermédiaire immobilier. Ces nouveaux acteurs, dont Roofme fait partie vise à utiliser la force des nouvelles technologies afin de proposer un service comparable aux agences locales traditionnelles pour un montant de frais bien inférieur. Depuis l'estimation du bien, jusqu'à la signature chez le notaire, l'agence en ligne vous accompagne dans chacune des étapes de votre vente immobilière. Grâce aux solutions offertes en ligne, vous suivez sereinement l'avancée du processus de vente depuis votre espace personnel à tout moment de la journée.
Certaines de ces agences sont sans commission variable, c'est le cas de Roofme, qui facture 5 000 € fixes au succès son accompagnement pour un prix de vente supérieur à 110 000 €, et 3 000 € si inférieur. Ces frais fixes nous permettent de figurer parmi les agences proposant les honoraires les plus faibles du marché. Que nous vous accompagnions pour la vente d'un appartement de 50m² dans un petit village d'une valeur de 120 000 € ou une grande maison sur un bord de mer prisé d'une valeur de 600 000 €, notre travail est le même :
- Estimer le bien.
- Commercialiser le bien : photos, vidéo, rédaction de l'annonce, diffusion de l'annonce sur les portails de vente immobilière.
- Qualifier les acheteurs : nous nous assurons que les personnes venant visiter physiquement votre maison sont très intéressées et financièrement capable de l'acheter.
- Organisation des visites en accord avec votre emploi du temps.
- Négociation commerciale afin de trouver un terrain d'entente satisfaisant pour l'ensemble des parties.
- Gestion administrative du dossier jusqu'à la signature chez le notaire : rédaction de l'avant-contrat (compromis de vente ou promesse de vente) et travail en collaboration avec les notaires des 2 parties pour le montage du dossier en vue de la rédaction de l'acte authentique de vente.
Donc pourquoi facturer 5 fois plus cher notre service dans le cas de la maison en bord de mer alors qu'elle ne nous aura pas demandé plus detravail ? C'est pourtant le cas de la majorité des acteurs du marché immobilier actuel où les honoraires des agences immobilières sont exprimés en pourcentage du prix du bien immobilier et donc proportionnels aux valeurs des biens vendus.
Comparatif des prix net vendeur (la part qui revient au propriétaire) entre Roofme et les agences traditionnelles locales (ici Orpi) en fonction de différents prix de vente :
Prix de vente | Prix net vendeur avec Roofme | Prix net vendeur avec Orpi |
|---|---|---|
65 000 € | 62 000 € | 60 100 € |
115 000 € | 110 000 € | 106 950 € |
170 000 € | 165 000 € | 158 950 € |
240 000 € | 235 000 € | 226 800 € |
320 000 € | 315 000 € | 304 000 € |
390 000 € | 385 000 € | 372 450 € |
500 000 € | 495 000 € | 480 000 € |
Roofme est moins cher que les agences traditionnelles, estimez vos économies :
Prix de votre bien ?
220 000 €Vous économisez
6 000€Quel que soit le prix de vente, Les honoraires de Roofme seront toujours plus faibles que celles des agences locales traditionnelles et permettront donc au propriétaire d'empocher un prix net vendeur supérieur.
Chez Roofme, nous mettons l'accent sur les tâches où nous pouvons apporter une réelle valeur ajoutée. Nous essayons d'automatiser les autres tâches. L'une des tâches les plus chronophages d'une vente est la gestion des sollicitations des acheteurs potentiels. Pour un appartement ou une maison mis en vente, il n'est pas rare de recevoir des dizaines d'appels d'acquéreurs souhaitant avoir plus de renseignements ou souhaitant visiter. Afin de filtrer naturellement les potentiels acquéreurs, nous avons mis en place une annonce en ligne très détaillée qui présente l'ensemble des informations du bien que nous avons à disposition : adresse exacte, nombreuses photos, vidéo permettant de visiter virtuellement le bien, montant des consommations énergétiques, charges de copro, etc. Ainsi chaque visiteur de cette annonce, peut savoir à n'importe quel moment de la journée s'il est intéressé par ce bien et donc solliciter une visite physique ou non. Cela nous permet de ne faire visiter physiquement le bien qu'à des personnes qualifiées (intéressées et nous validons aussi avant la visite leur financement). Résultat : 80% des ventes de Roofme se font en 2 visites maximum.
En conclusion, vendre avec Roofme c'est donc se faire accompagner par des professionnels de l'immobilier pour toutes les étapes de la vente. S'assurer une vente simple et moins chronophage qu'avec une autre agence, et pour un meilleur prix net vendeur puisque nos honoraires sont fixes et réduits.
Agence immobilière en ligne
Questions fréquentes posées sur le sujet des frais d'agence immobilière
La plupart des agences immobilières traditionnelles (et même certaines néo-agences immobilières) indexent le montant de leurs frais d'agence au prix de vente du bien immobilier. Il faut ainsi effectuer le calcul suivant pour connaître le montant exacte en euros de ces frais :
Frais d'agence en pourcentage X Prix de vente du bien = Montant en euros des frais d'agence
Un exemple vaut mieux que mille mots. Prenons un bien dont le prix de vente est de 250 000 €. Ce bien est commercialisé par une agence immobilière (ou un agent immobilier indépendant) dont les honoraires sont de 4.5% du prix de vente du bien. Si l'on effectue notre calcul, on obtient un montant de 11 250 € pour les frais d'agence : 4,5% X 250 000 € = 11 250 €
Si comme pour Roofme, les frais sont fixes et donc indépendants du prix de vente du bien immobilier, alors aucun calcul à effectuer !
OUI
Que vous soyez le propriétaire vendeur cherchant un intermédiaire immobilier par le biais duquel vendre votre bien ou bien des acheteurs en recherche d'un bien, vous pouvez bien évidemment négocier le montant des frais d'agence.
Dans le premier cas, vous êtes propriétaire et cherchez une agence immobilière ou un agent immobilier indépendant à qui déléguer la vente de votre maison ou appartement. Vous allez comparer les différentes agences à qui vous pourriez octroyer un mandat de vente : proposent-elles les mêmes services ? Ont-elles de bons avis clients ? Comment vont-elles promouvoir mon bien ? etc. L'une des questions primordiales est "quel est le montant des frais d'agence?"
Vous avez probablement déjà un prix de vente en tête, qu'il soit prix de vente final ou prix net vendeur en dessous duquel vous ne souhaitez pas descendre. Ainsi le montant des honoraires des agences sera un point important de votre prise de décision car le montant net vendeur (ce qui vous revient à l'issue de la vente) en sera directement impacté. Aussi, une agence avec des frais élevés présentera forcément un prix de vente plus élevé et donc moins attractif pour les acheteurs potentiels. Dans le contexte actuel (fin 2023) compliqué pour les acheteurs, c'est un point très important à prendre en compte. Négocier les frais d'agence avant de signer le mandat de vente est donc très important afin de protéger vos intérêts (net vendeur plus important) mais aussi de vous donner le plus de chances possibles de vendre votre bien (prix plus attractif pour les acheteurs).
Dans le second cas, vous êtes des acquéreurs potentiels et avez remarqué un bien qui vous plaît et vous souhaité vous positionner en faisant une offre d'achat. Vous entrez donc en négociation avec l'agence qui commercialise le bien. Dès lors, vous négocier le prix d'achat mais pouvez négocier aussi les honoraires de l'agence (dont vous connaissez le montant s'ils sont charge acheteur). En effet, parfois l'agence vous dira "le propriétaire n'acceptera pas de descendre en dessous de tel montant". Faîtes le calcul afin de connaître quel montant l'agent immobilier doit-il renier de ses frais afin de vous rapprocher de ce montant rédhibitoire pour le propriétaire vendeur.
Par exemple, la maison coûte 250 000 € et les honoraires de l'agent immobilier sont de 5% du prix de vente, soit 12 500 € (le net vendeur est donc de 237 500 €). Vous pensez que le juste prix de cette maison est de 230 000 €. Vous proposez donc ce montant à l'agent immobilier qui vous répond "le propriétaire n'acceptera pas, il ne descendra pas en dessous de 240 000 €." Ces 240 000 € incluent encore les frais d'agence, soit 12 000 €, et cela représente donc un net vendeur de 228 000 €.
Vous pouvez alors proposer à l'agent immobilier de réduire ses frais afin de vous rapprocher d'un terrain d'entente. Par exemple une offre à 235 000 €, dont 228 000 € pour le propriétaire (soit le net vendeur minimum qu'il s'était fixé avec un prix de vente à 240 000 € et des honoraires à 5%) et des frais d'agence de 7 000 €.
- Les frais d'agence peuvent êtres charge vendeur ou charge acheteur. Les différences entre les 2 solutions sont les suivantes:
- Lorsque les frais sont à la charge du vendeur, l'agence immobilière n'a aucune obligation d'informer les acquéreurs potentiels sur le montant de ces frais. Alors que s'ils sont à la charge de l'acheteur, c'est une obligation légale : ils doivent figurer sur l'annonce immobilière.
- Des frais d'agence charge vendeur impliquent des frais de notaires plus élevés pour les acquéreurs puisque ces derniers seront calculés directement sur le prix de vente et non sur le prix de vente net vendeur (dans le cas de frais d'agence charge acheteur).
OUI, s'ils sont à la charge du vendeur.
NON, s'ils sont à la charge de l'acheteur.
Pour exclure les frais d'agence du calcul des frais de notaire, il faut qu'il soient à la charge de l'acheteur. Ainsi les frais de notaire seront calculés sur la base du prix de vente net vendeur. Le cas échéant (frais d'agence à la charge du vendeur), le prix de vente est pris comme base de calcul des frais de notaires.
Pour calculer le prix net vendeur, il suffit de retrancher au prix de vente le montant des frais de l'intermédiaire immobilier.
Si le propriétaire vend sans passer par une agence immobilière, de particulier à particulier, alors l'ensemble du prix de vente lui revient : Prix de vente = Prix net vendeur.
Si le propriétaire vend par l'intermédiaire d'un agent immobilier, alors il devra rémunérer cet agent avec ce que l'on appelle des frais d'agence immobilière et son prix net vendeur sera donc moins important.
Prix net vendeur = Prix de vente - Frais d'agence
Prenons un exemple d'une maison à vendre au prix de 250 000 € via une agence dont les honoraires s'élèvent à 5% du prix de vente, soit ici 12 500 €. Alors le prix net vendeur qui reviendra au propriétaire est de 237 500 €.
Question inverse de la précédente : vous connaissez le prix de vente et le montant des honoraires ou commissions de l'agence et vous souhaitez donc connaître le taux de ces frais d'agence.
Reprenons notre exemple d'une maison dont le prix de vente est de 250 000 €. Le montant des frais d'agence est de 10 000 €. Pour connaître le taux ou pourcentage de ces frais d'agence en fonction du prix de vente il suffit d'effectuer le calcul suivant:
Frais d'agence en pourcentage = Prix de vente / Montant des frais d'agence en euros
Ainsi, dans notre exemple, le taux des frais de commissions est de 4% (10 000 / 250 000 = 4%).
Dans les faits, l'acheteur paye le bien immobilier qu'il souhaite acquérir. Une fois son offre d'achat acceptée et son financement trouvé, l'ensemble des parties prenantes de la vente se retrouvent chez le notaire afin de signer l'acte authentique de vente qui officialise la transaction immobilière. Ensuite, le notaire reçoit les fonds de la part de l'acheteur (ou de l'organisme financier qui lui a accordé un prêt) et les répartit entre les différentes parties:
- Le propriétaire vendeur qui récupère ce que l'on appelle le prix de vente net vendeur (prix de vente retranché des frais d'agence s'il a vendu via l'intermédiaire d'un agent immobilier).
- L'agence immobilière via laquelle s'est effectuée la vente reçoit le montant de ses frais préalablement négociés avec le vendeur lors de la signature du mandat de vente.
- Le notaire qui reçoit les frais de notaires et en reverse une partie à l'État.
L'argent payé par l'acheteur sert donc à rémunérer l'agent immobilier. Cependant, l'acheteur ne paye pas directement l'agent immobilier.
Si le vendeur vend de particulier à particulier, alors l'ensemble du prix de vente lui revient. Les frais d'agence sont donc un manque à gagner pour lui, et c'est donc lui qui supporte les frais d'agence.
Les frais d'agence immobilière servent à rémunérer le service proposé par l'intermédiaire immobilier aidant un propriétaire à vendre son bien immobilier. Le montant de ces honoraires est défini dans le mandat de vente signé entre le propriétaire et l'agence.
Une fois le mandat signé, l'agence met en tout en oeuvre afin de vendre le bien immobilier. Concrètement ses actions sont les suivantes:
- Commercialisation du bien immobilier sur des portails de ventes immobilières
- Gestion des sollicitations des acquéreurs potentiels
- Organisation des visites des acquéreurs potentiels
- Négociations du prix de vente avec les acquéreurs se positionnant pour l'achat
- Éventuellement rédaction du pré-contrat de vente immobilière (promesse de vente ou compromis de vente) ou passage de relai au notaire vendeur qui s'occupe de cette partie.
En moyenne en France en 2022, les frais d'agence atteignaient plus de 5% du prix de vente selon une étude SeLoger. Pour un bien immobilier à vendre à 250 000 €, cela représente plus de 12 500 €. Souvent exprimés en pourcentage du prix de vente, ils permettent ainsi aux intermédiaires immobiliers une meilleure rémunération plus le prix de vente du bien immobilier est élevé. Mais vendre une maison à 250 000 € est-il plus complexe et demande-t-il plus de travail que de vendre un studio à 120 000 € ?
Chez Roofme nous pensons que non, c'est pourquoi nous avons fait le choix des frais fixes. Notre travail est le même qu'il s'agisse d'un studio ou d'une grande maison plus onéreuse. Nous avons été acquéreurs avant de lancer Roofme et c'est une des raisons qui nous ont poussé à nous lancer dans cette aventure : nous trouvions les honoraires des agents immobiliers perçus pour nos achats souvent trop élevés par rapport au niveau de service. Nous tentons de proposer une autre solution pour les propriétaires vendeurs en quête d'une solution alternative aux agences traditionnelles, pour un montant de service beaucoup moins élevé, tout en assurant aux potentiels acquéreurs l'une des meilleures solutions de visualisation et d'apport de l'information lors de leur recherche.
