Frais d'agence immobilière :
montant moyen, comment les réduire ? Quel impact sur votre vente ?

En 2022 en France, il y a eu environ 1,2 million de transactions immobilières, tout comme l'année précédente. Ce grand volume de ventes, a permis aux mandataires immobiliers d'enregistrer un chiffre d'affaires de plus de 11 milliards d'euros.
En effet, 70% des ventes en France se font via des agences immobilières ou agents immobiliers indépendants. Lorsque l'acheteur et le vendeur se mettent d'accord, ils définissent alors le prix de vente de la maison de ou de l'appartement. Si le vendeur a vendu seul, en direct, de particulier à particulier, alors l'entièreté du prix de vente lui revient. Si l'acheteur a fait l'offre par l'intermédiaire d'un agent ou d'une agence bénéficiant d'un mandat de vente octroyé par le propriétaire (lien vers les mandats), alors le net vendeur revenant au propriétaire est le prix de vente amputé du montant de la commission de l'intermédiaire. Cela constitue donc un manque à gagner pour le propriétaire.
Depuis le second semestre 2022, les taux de crédit immobilier augmentent et cela risque de continuer sur l'année 2023, diminuant considérablement le pouvoir d'achat des acquéreurs (pour une même mensualité de remboursement le montant emprunté diminue si le taux augmente). Résultat : il y a beaucoup moins d'acheteurs sur le marché et les prix baissent en conséquence afin de s'adapter. Dans ce contexte, réaliser des économies sur les frais d'agence immobilière est une solution afin de préserver un prix de vente net vendeur important de votre maison ou votre appartement. Pour tout savoir sur les frais d'agence, c'est par ici !

Comment sont calculés les frais d'agence immobilière lors de la vente du bien ?

Généralement proportionnels au prix de vente du bien, les frais d'agence s'élèvent en moyenne à 4.87% du prix de vente, selon l'étude Galian datant de 2017. Ainsi pour un bien d'une valeur de 250 000 €, cela représente une somme de 12 175 €. Cette somme est la rémunération de l'agence immobilière ou de l'agent immobilier indépendant mandaté pour accompagner le propriétaire dans la vente de son bien. Elle touche cette rémunération une fois la vente réalisée après la signature de l'acte de vente chez le notaire si l'acheteur a découvert le bien par son biais ou si elle disposait d'un mandat exclusif, obligeant alors le propriétaire à contractualiser la vente via cet agent ou cette agence.

Ce pourcentage varie en fonction de la valeur du bien : moins le bien est cher, plus ce pourcentage augmente, pouvant dépasser les 10% du prix du bien pour une maison ou appartement d'une valeur inférieure à 80 000 €. Par exemple, voici les commissions d'Orpi, l'un des plus gros réseaux d'agences immobilières de France. Vous pouvez retrouver ces barèmes de commissions sur les sites des différents mandataires immobiliers, puisque c'est obligatoire.

Si les commissions de l'agence immobilière sont exprimées en pourcentage du prix de vente, le calcul est le suivant :

Prix de vente x pourcentage de la commission = montant des frais d'agence immobilière

Dans notre exemple d'un prix de vente de 250 000 € et de frais de l'ordre de 4.5%, cela représente 11 250 € de frais d'agence . Et donc un net vendeur de 238 750 €.

Si les commissions sont fixes, non proportionnelles au prix de vente, alors leur montant ne varie pas en fonction du prix de vente de la maison ou de l'appartement. Ce fonctionnement est beaucoup utilisé dans les agences immobilières de nouvelle génération afin de proposer un montant plus éthique pour un même service rendu. Pour notre exemple d'un prix de vente de 250 000 €, si le propriétaire était passé par Roofme pour vendre son bien, les frais fixes de 5 000 € lui auraient permis d'obtenir un prix net vendeur de 245 000 €. Cela représente une différence de 6 250 €.

Qui paye les honoraires d'une agence immobilière et quel impact sur les frais de notaire ?

Obligation de la loi Hoguet, toute annonce immobilière doit stipuler qui paye les frais d'agence immobilière. Ils peuvent être à la charge du vendeur ou à celle de l'acheteur. Dans le cas de frais d'agence charge vendeur, c'est le propriétaire qui doit payer ces frais et le prix affiché sur l'annonce est le prix frais d'agence inclus (FAI, lien vers article). Dans le cas de frais à la charge de l'acquéreur, leur montant doit être stipulé sur l'annonce et c'est donc l'acheteur qui paye ces frais.

Dans les faits, que les frais d'agence soient à la charge du vendeur ou de l'acheteur, c'est toujours le vendeur qui supporte ces frais puisqu'ils constituent un manque à gagner pour lui : plus les frais sont élevés, moins son net vendeur l'est.

Alors, quelle différence entre charge acheteur et charge vendeur ? Dans le cas de frais d'agence charge acheteur, les frais de notaire sont calculés sur la base du montant du prix de vente net vendeur, et non le prix de vente total. Reprenons notre exemple d'une maison vendue 250 000 € via une agence immobilière locale dont les honoraires s'élèvent à 4.5%, soit 11 250 €. Si les frais d'agence immobilière sont à la charge du vendeur, les frais de notaire seront calculés sur la base du prix de vente total (250 000 €) et l'acheteur n'aura pas connaissance du montant de ces frais d'agence. Dans le cadre de frais d'agence charge acheteur, alors les frais de notaire seront calculés sur la base du prix net vendeur, soit 238 750 €. Au final cela représente une différence de 775 € entre les 2 calculs de frais notaire.

Comment faire des économies sur la commission d'un agent immobilier ?

Si vous souhaitez passer par une agence immobilière pour vous accompagner dans votre projet de vendre votre bien, les frais de l'agence immobilière représente une somme d'argent perdue sur le prix de vente de votre maison ou de votre appartement. Les réduire au maximum est donc le moyen de tirer plus d'argent de votre vente. Il existe plusieurs façons de réaliser des économies sur la commission d'un agent immobilier :

• Vendre votre maison ou votre appartement en direct, de particulier à particulier : ainsi, pas de frais d'agence puisque vous n'aurez pas octroyé de mandat de vente à une agence immobilière pour vous accompagner dans la vente de votre bien. En revanche, il vous faudra vous occuper de tous les aspects de la vente, dont certains particulièrement chronoghages : sollicitations des acheteurs et visites.Découvrez comment rédiger une annonce immobilière efficace pour vendre plus rapidement.
• Comparer les agences entre elles : quels sont les honoraires d'une agence immobilière ? C'est une question à se poser afin de comparer les frais des différentes agences immobilières mais il faut aussi penser à comparer les services proposés d'une agence à l'autre. Enfin, autre aspect et non des moindre : les avis des clients. Regardez-les avec attention avant la signature du mandat de vente de votre bien immobilier avec une agence.
  Enfin, toutes ces comparaisons vous permettront d'obtenir des éléments afin de négocier les frais auprès de l'agence de votre choix. Pensez à vérifier les termes d'engagement de ce mandat avant de le signer pour ne pas vous retrouver bloquer avec un mandataire pendant plusieurs semaines, si la vente ne progresse pas comme vous l'espériez. Aussi, si possible, n'offrez pas l'exclusivité de la vente à une agence ou un agent indépendant, cela vous empêcherait de vendre en direct de particulier à particulier.
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  Retrouvez-ici toutes les informations sur les mandats de vente

• Faire appel à une agence immobilière nouvelle génération : nous vous expliquons cette solution dans le paragraphe suivant.

Les agences en ligne et le modèle de frais fixes et réduits, solution idéale pour augmenter son net vendeur

Néo-agence immobilière, agence immobilière nouvelle génération, agence immobilière en ligne, ou encore agence immobilière digitale : autant de termes pour parler d'un nouveau modèle d'intermédiaire immobilier. Ces nouveaux acteurs, dont Roofme fait partie vise à utiliser la force des nouvelles technologies afin de proposer un service comparable aux agences locales traditionnelles pour un montant de frais bien inférieur. Depuis l'estimation du bien, jusqu'à la signature chez le notaire, l'agence en ligne vous accompagne dans chacune des étapes de votre vente immobilière. Grâce aux solutions offertes en ligne, vous suivez sereinement l'avancée du processus de vente depuis votre espace personnel à tout moment de la journée.

Certaines de ces agences sont sans commission variable, c'est le cas de Roofme, qui facture 5 000 € fixes au succès son accompagnement pour un prix de vente supérieur à110 000 €, et 3 000 € si inférieur. Ces frais fixes nous permettent de figurer parmi les agences proposant les honoraires les plus faibles du marché. Que nous vous accompagnions pour la vente d'un appartement de 50m² dans un petit village d'une valeur de120 000 € ou une grande maison sur un bord de mer prisé d'une valeur de600 000 €, notre travail est le même :

• Estimer le bien.
• Commercialiser le bien : photos, vidéo, rédaction de l'annonce, diffusion de l'annonce sur les portails de vente immobilière.
• Qualifier les acheteurs : nous nous assurons que les personnes venant visiter physiquement votre maison sont très intéressées et financièrement capable de l'acheter.
• Organisation des visites en accord avec votre emploi du temps.
• Négociation commerciale afin de trouver un terrain d'entente satisfaisant pour l'ensemble des parties.
• Gestion administrative du dossier jusqu'à la signature chez le notaire : rédaction de l'avant-contrat (compromis de vente ou promesse de vente) et travail en collaboration avec les notaires des 2 parties pour le montage du dossier en vue de la rédaction de l'acte authentique de vente.

Donc pourquoi facturer 5 fois plus cher notre service dans le cas de la maison en bord de mer alors qu'elle ne nous aura pas demandé plus detravail ? C'est pourtant le cas de la majorité des acteurs du marché immobilier actuel où les honoraires des agences immobilières sont exprimés en pourcentage du prix du bien immobilier et donc proportionnels aux valeurs des biens vendus.

Comparatif des prix net vendeur (la part qui revient au propriétaire) entre Roofme et les agences traditionnelles locales (ici Orpi) en fonction de différents prix de vente :

Quel que soit le prix de vente, Les honoraires de Roofme seront toujours plus faibles que celles des agences locales traditionnelles et permettront donc au propriétaire d'empocher un prix net vendeur supérieur.

Chez Roofme, nous mettons l'accent sur les tâches où nous pouvons apporter une réelle valeur ajoutée. Nous essayons d'automatiser les autres tâches. L'une des tâches les plus chronophages d'une vente est la gestion des sollicitations des acheteurs potentiels. Pour un appartement ou une maison mis en vente, il n'est pas rare de recevoir des dizaines d'appels d'acquéreurs souhaitant avoir plus de renseignements ou souhaitant visiter. Afin de filtrer naturellement les potentiels acquéreurs, nous avons mis en place une annonce en ligne très détaillée qui présente l'ensemble des informations du bien que nous avons à disposition : adresse exacte, nombreuses photos, vidéo permettant de visiter virtuellement le bien, montant des consommations énergétiques, charges de copro, etc. Ainsi chaque visiteur de cette annonce, peut savoir à n'importe quel moment de la journée s'il est intéressé par ce bien et donc solliciter une visite physique ou non. Cela nous permet de ne faire visiter physiquement le bien qu'à des personnes qualifiées (intéressées et nous validons aussi avant la visite leur financement). Résultat : 80% des ventes de Roofme se font en 2 visites maximum.

En conclusion, vendre avec Roofme c'est donc se faire accompagner par des professionnels de l'immobilier pour toutes les étapes de la vente. S'assurer une vente simple et moins chronophage qu'avec une autre agence, et pour un meilleur prix net vendeur puisque nos honoraires sont fixes et réduits.

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