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  • Sommaire de l'article
  • Quelles modalités doit contenir le mandat ?
  • Le mandat de vente simple
  • Le mandat de vente exclusif
  • Le mandat de vente semi-exclusif
  • Le mandat de vente co-exclusif
  • Quel type de mandat choisir ?
  • Comment dénoncer un mandat de vente ?

Confier sa vente immobilière à un agent immobilier via un mandat de vente : les différents types de mandats immobiliers

Quel mandat de vente choisir pour confier la vente de son bien à un agent immobilier ?

Lorsque le propriétaire d’un bien immobilier souhaite être accompagné par un professionnel pour vendre son bien immobilier, il doit le missionner sous une forme officielle que l’on appelle un mandat de vente. Le propriétaire devient donc le mandant et donne pouvoir à un mandataire (l’agent immobilier) pour trouver un acquéreur. Ce mandat a pour objectif de formaliser les conditions discutées entre les 2 parties pour être sûr que tout le monde se comprenne bien. On y retrouvera notamment la durée de l’engagement et le prix de vente du bien (prix net vendeur, montant des honoraires, prix de vente affiché). Sans ce mandat signé, le professionnel n’est pas autorisé à engager des démarches pour trouver un acquéreur. Il existe aussi différents types de mandat de vente que nous allons vous décrire.

Que faut-il regarder ou négocier avant de signer un mandat de vente et confier la vente de votre maison à une agence immobilière ? Les mentions obligatoires que doit contenir un mandat

Un mandat de vente est un contrat. C'est la loi Hoguet du 2 juillet 1970 qui fixe ses conditions de validité. Comme tout contrat, l'ensemble de ses parties sont discutables et négociables. La vente de son bien immobilier, maison ou appartement, est une chose importante pour un propriétaire. Aussi, il est important que toutes les modalités du mandat soient en accord avec ses attentes. N’hésitez pas à rester sur vos positions ou à changer d’agence si des points qui vous sont importants ne peuvent y être précisés. Un agent immobilier n'a pas le droit de commercialiser la vente de votre bien tant que la signature du mandat n'est pas réalisée, c'est un document obligatoire pour toutes les transactions immobilières effectuées par un professionnel.

  • Le type de mandat.

    Simple, exclusif, semi-exclusif, co-exclusif, il existe différent type de mandat de vente. Nous vous les décrivons en détail dans la suite de cet article.

  • La durée du mandat et la durée d'irrévocabilité.

    La durée du mandat peut s'étendre sur plusieurs trimestres, voire semestres, reconductible tacitement. Ce qui importe est la durée d'irrévocabilité du mandat. Comme son nom l'indique, il s'agit de la durée durant laquelle le mandat ne peut être révoqué. Elle est en général de trois mois, et vous ne pouvez donc pas annuler ce contrat durant cette période.

    Afin d'annuler un mandat, il vous faut généralement envoyer un courrier recommandé au mandataire en respectant un préavis de quinze jours. Ainsi, si vous avez signé un mandat (peu importe son type) avec une agence immobilière au 10 janvier et que pour n'importe quelle raison, vous souhaitez en sortir dès la fin de la durée d'irrévocabilité de 3 mois, il vous faudra envoyer votre courrier d'annulation autour du 27 mars.

    Si vous souhaitez annuler le mandat quelques jours après l'avoir signé, c'est possible dans l'hypothèse où vous l'auriez signé en dehors des locaux du mandataire. Alors le délai de quatorze jours de rétractation de la loi Française s'applique. Si vous avez signé le mandat dans les locaux du mandataire, ce délai ne s'applique pas et vous devrez attendre la fin de la période d'irrévocabilité.

    Méfiez-vous des conditions pour résilier un mandat. Il est souvent bien plus simple de démarrer une collaboration que de l’arrêter. Certains agents immobiliers font tout pour vous garder engagé avec eux.

  • Le montant de la commission.

    Le mandat doit préciser le montant de la rémunération du mandataire. N’oubliez pas une chose, c'est toujours le vendeur qui supporte les honoraires de l’agent immobilier.

    Si un acheteur est prêt à payer 400 000 € pour acheter votre bien, c’est ce qu’il estime être la valeur du marché. Sans agent immobilier, vous auriez récupéré 400 000 €. Un agent immobilier prend en moyenne 5% du prix de vente. C’est donc 20 000 € qui lui reviendront et il ne vous restera que 380 000 € sur les 400 000 € payés par l’acheteur, lors de la conclusion de la vente du bien immobilier par la signature de l'acte de vente chez le notaire. Les frais d'agence immobilière sont donc un manque à gagner pour le vendeur.

    La question qu’il faut vous poser est : combien mérite la prestation de vendre un bien immobilier ? Vous pouvez tout à fait négocier la commission des agents immobiliers à la baisse pour revenir sur des tarifs plus en ligne avec le travail réellement réalisé. Nous vous conseillons d’ailleurs de vous adresser aux agences à frais fixes qui pour un même panel de services que l'agence traditionnelle locale (dont les honoraires sont exprimés en pourcentage du prix de vente, et donc proportionnels à ce prix) présentera des frais inférieurs.

  • Frais d’agence : charge acheteur ou charge vendeur ?

    Bien que les frais d'agence soient un manque à gagner pour le vendeur, les frais charge acheteur ont un intérêt pour l'acheteur.

    Frais charge acheteur :

    La commission de l’agent immobilier n’est pas incluse dans le prix du bien vendu. Dans notre exemple précédent, le prix de vente net vendeur du bien est donc 380 000 €.Les frais de notaire (environ 7,5 %) seront donc calculés sur la base de 380 000 €. Lorsque la commission de l’agent immobilier est charge acheteur, il est obligatoire qu’elle soit clairement indiquée dans l'annonce immobilière.

    Frais charge vendeur :

    Dans ce cas-là, le montant des frais d'agence est considéré comme privé entre l’agent et le vendeur, et le montant n’a pas besoin d’être mentionné dans l’annonce. Le prix du bien est considéré être le prix total, soit 400 000 € dans notre exemple. L’acheteur va donc payer des frais de notaire sur la base de ce montant total. Que le mandat stipule des commissions charge acheteur ou charge vendeur, le prix net vendeur, c’est-à-dire ce qui revient au vendeur, est inchangé.
  • Les conditions de diffusion et de reporting, ou encore les conditions de rupture du mandat

    En tant que donneur d’ordre, vous êtes en droit de savoir comment et où votre bien sera commercialisé. N’hésitez pas à demander, et à mentionner, comment cela va se passer. Par exemple, vous pouvez demander à avoir un rapport écrit hebdomadaire de la part de l’agent. Comme c’est un contrat, si l’une ou l’autre des parties ne respecte pas ses engagement, le contrat peut être rompu. Cela oblige à respecter les règles décrites dans le contrat. Ajouter des clauses de résiliation permet aussi de pouvoir sortir du contrat si la vente n'évolue pas de la manière souhaitée.
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Quels sont les différents types de mandats de vente ? Le mandat simple

C'est un contrat entre un propriétaire et un agent immobilier qui autorise le professionnel de l’immobilier à commercialiser le bien à vendre, sans pour autant que le propriétaire soit limité dans les autres options qui s’offrent à lui. Le propriétaire a ainsi le droit de vendre par ses propres moyens ou de travailler avec d'autres agences immobilières.

Les avantages et les inconvénients de ce type de mandat :

Son principal avantage est que le propriétaire peut confier la vente ou la location de son bien à plusieurs agences immobilières et chercher également lui-même des acheteurs, ce qui peut augmenter les chances de trouver un acquéreur rapidement. Le principal inconvénient est que certaines agences immobilières refusent ce type de mandat, privilégiant l'exclusivité leur offrant le champ libre pour réussir à vendre ce bien.

Les différents mandats : le mandat de vente exclusif

Dans le cadre d'un mandat de vente exclusif, une agence a une totale mainmise sur la vente d’un bien immobilier. Le propriétaire n’a pas le droit de vendre le bien par lui-même et n’a pas non plus le droit de donner mandat à un autre professionnel de l’immobilier.

Les avantages et les inconvénients de ce mandat :

Les avantages sont assez limités si ce n’est que certaines agences immobilières mettent en avant qu’elles seront plus motivées pour trouver un acheteur si elles savent qu’elles ne sont pas en compétition avec un autre agent immobilier.

Les inconvénients sont que le vendeur est pieds et poings liés, souvent pour une durée de 3 mois (durée d'irrévocabilité du mandat), avec le mandataire. Dans le cas où celui-ci ne ferait pas bien son travail, ou que le vendeur ne serait pas satisfait, il est difficile d’arrêter la collaboration avant son terme. Pour cela, il faut dénoncer le mandat.

Par ailleurs, si le propriétaire trouve lui-même un acquéreur (dans ses relations par exemple), la vente ne pourra se faire que par l'intermédiaire de l'agent immobilier pendant la durée du mandat. Ainsi en cas de vente, la commission de l’agent immobilier prévue dans le mandat signé par les 2 parties est due. Même une fois le mandat révoqué, l'agent immobilier pourrait être rémunéré si la vente venait à se finaliser avec un acheteur ayant découvert le bien par son intermédiaire.

Les différents mandats de vente : le mandat semi-exclusif

Le mandat semi-exclusif est intermédiaire entre le mandat simple et le mandat exclusif. Il autorise le propriétaire à chercher un acquéreur par lui-même, mais l’interdit de confier la vente à un autre professionnel de l’immobilier.

Le mandat co-exclusif

Autre alternative, le mandat de vente co-exclusif permet au propriétaire du bien immobilier de mandater plusieurs professionnels de l'immobilier prédéfinis dans le contrat. Il ne peut par contre, pas vendre le bien par lui-même.

Alors que les agents privilégient le mandat exclusif au mandat de vente simple, quel type de mandat immobilier choisir ?

D’une manière générale, si un prestataire de service ne souhaite pas être mis en concurrence, c’est qu’il y a un loup quelque part. Si l'on vous dit qu'obtenir l'exclusivité de la vente permet de mettre plus d’énergie pour trouver un acheteur, ce n'est pas un signe positif.

Nous ne pouvons que vous recommander d’éviter tous les mandats exclusifs et semi-exclusifs, ce qui ne veut pas dire qu’il faut que vous mettiez votre bien en vente dans plusieurs agences à la fois.

Faites le tour des différentes agences, comparez les tarifs, et décidez à qui vous confiez votre bien en lui signant un mandat simple. Si vous n’êtes pas satisfait au bout de la période d'irrévocabilité, vous serez libre d’arrêter la collaboration avec lui. Avant la fin de cette période vous pourrez tout de même le mettre en concurrence, ou bien tenter de vendre le bien vous-même.

Comment dénoncer un mandat de vente ?

Comme évoqué plus tôt dans l'article, le mandat de vente d'un bien immobilier est un contrat qui doit respecter un certain formalisme et doit engager les 2 parties. Si l'une d'elle ne respecte pas les engagements qui lui incombent, alors l'autre partie peut dénoncer le mandat afin de le rompre.

Le formalisme à respecter est celui décrit dans le paragraphe sur les mentions que doit contenir le mandat. Le mandat doit ainsi :

  • Être rédigé en autant d'originaux qu'il y a de parties.
  • Préciser sa durée et sa période d'irrévocabilité (généralement de trois mois), tout comme les clauses de reconduction tacite.
  • Détailler les conditions de détermination de la rémunération du mandataire, et aussi indiquer qui de l'acheteur ou du vendeur en aura la charge.
  • Préciser les informations du bien, l'ensemble des obligations que le mandataire immobilier doit respecter, la nature du service promis au vendeur et le montant de la rémunération incombant à ce dernier. Elle précise également les conditions de remboursement de tout ou partie de la rémunération lorsque la prestation fournie au vendeur n'est pas conforme à la nature promise dans ladite convention.

C'est ce dernier point qu'il est important d'exploiter pour le vendeur afin de se garantir un service conforme à ses attentes et se garder des portes de sorties si ce n'est pas le cas. Ainsi n'hésitez pas, en tant que propriétaire vendeur, à négocier à ce que l'agent immobilier vous fasse un point (précisez son formalisme : écrit, oral, etc.) chaque semaine sur l'avancée de la vente, vous présentant le nombre d'acheteurs potentiels s'étant renseignés, combien ont visité, pour quelle raison ils n'ont pas donné suite, etc. Une chose frustrante lorsque l'on est vendeur, c'est de n'avoir aucune nouvelle du professionnel de l'immobilier après la signature du mandat. Ajoutez toutes les clauses nécessaires, afin de vous prémunir de mauvaise surprise.

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