Quelle est la différence entre le prix net vendeur et prix FAI (Frais d'Agence Inclus) ?
Calculer le vrai prix de votre bien à partir du prix de vente

Lors d’un achat, ou d’une vente d’une maison ou d'un appartement, il y a de nombreux frais qui sont mentionnés. Il est facile de s’y perdre. Voici un état des lieux de tous ces frais et de qui les payent. Si l'on est acheteur, il faut prendre en compte les frais de notaire afin de connaître le vrai prix de son logement.

Qu’est ce que le prix net vendeur d'une vente immobilière ?

Le prix net vendeur se distingue du prix FAI. C'est le montant réel que le vendeur percevra lors de la vente de sa propriété, après déduction de tous les frais liés à la vente. Le prix net vendeur est donc le montant que le vendeur récupèrera réellement sur son compte en banque, une fois passé chez le notaire. Le prix net vendeur est le prix de vente final payé par l’acheteur auquel on a déduit tous les frais : frais du mandataire, les frais de mise en vente, les frais de publicité, les frais de négociation, etc. Dans beaucoup de cas, le prix net vendeur n'est pas le prix de vente d'un bien.

Quelle est la signification du prix FAI (Frais d’Agence Inclus dans le prix de vente) ?

Dans le cas où le vendeur décide d’utiliser les services d’un intermédiaire immobilier pour la vente de son bien, il devra rémunérer cet intermédiaire à l'issue de la vente, lors de la signature de l'acte de vente chez le notaire. Cette rémunération, c'est les frais d'un agent immobilier. Les frais d’un agent immobilier sont également appelés honoraires, ou commissions et sont donc la différence entre le prix net vendeur et le prix FAI ou prix HAI (honoraires d'agence inclus).

Prix FAI = Prix d’achat payé par l'acquéreur = Prix net vendeur + frais agence immobilière

Si le bien est à vendre via une agence, alors en général sur l'annonce immobilière le prix affiché est le prix FAI.

À combien s’élèvent les frais d’agence ?
Comment les calculer ?

Le montant des frais d'agence s'élève en moyenne à environ 5% du prix d'achat de la maison (ou de l'appartement), une fois la transaction signée chez le notaire, selon l'étude SeLoger datant de 2022. En fonction du prix du bien, le pourcentage peut évoluer entre 5 et 7%.

Voilà en euros, ce que coûte une agence immobilière :

Ces prix proviennent des pages internet de 3 des plus gros réseaux d'agences de France en décembre 2022. Chaque professionnel de l’immobilier a l’obligation d’afficher ses tarifs de manière claire sur sa vitrine et sur son site internet. Lors de la mise en vente de votre bien, si vous passez par une agence, pensez à vérifier le montant de ses frais, souvent cause d'incompréhension chez le propriétaire vendeur mal informé. Une fois le mandat de vente signé, il ne sera pas toujours simple d'en sortir.

Puisque les commissions représentent souvent un pourcentage du prix de vente, plus le bien coûte cher, plus l’agent augmente sa commission en euros. Un bien à 1 million d’euros, comme on en voit régulièrement dans certaines grandes villes permet à l’agent de toucher environ50 000 € de commission.

Lorsque la vente sera effective entre l’acquéreur et le vendeur chez le notaire, l’agent immobilier percevra sa commission.

Qui paye les honoraires d'agence calculés sur le prix de votre bien immobilier lors de la vente ?

Que les frais soient à la charge du vendeur ou de l'acquéreur, c’est techniquement l’acheteur qui paye les frais d'agence puisque c'est lui qui paye le bien. C’est une technique d’agent immobilier pour faire signer un mandat de vente à un propriétaire. Mais dans les faits,c’est toujours le vendeur qui supporte cette charge financière.

Si vous êtes acheteur, le prix que vous payez pour un bien immobilier est le prix que vous estimez être le juste prix de marché. C’est en tous les cas, ce que vous êtes prêt à débourser pour acheter le bien en question. S’il n’y a pas d’intermédiaire immobilier à s’occuper de la vente, l’intégralité de cette somme revient au vendeur : le net vendeur est sans différence avec le prix d'achat (au détail près des frais d’annonces).

Si le vendeur est passé par un intermédiaire pour la vente de son bien immobilier, les frais de ce dernier se seraient ajoutés au prix de vente affiché. Les frais de l’intermédiaire sont donc un manque à gagner pour le vendeur.

Exemple :
Un acheteur fait une offre à 400.000€ pour un logement. C'est ce qu’il estime être le juste prix. Si sur ces 400.000€, l’agent immobilier prend une commission de 5%, cela représente 20.000€. Le prix net vendeur sera donc de 380.000€, montant récupéré par le propriétaire pour la vente du logement.

Quelle différence entre les frais à la charge de l'acheteur ou à la charge du vendeur ?
Quel impact sur les frais de notaire ?

La loi impose que le montant des frais des agences immobilières soient clairement indiqués dans les annonces lorsqu'ils sont à la charge de l'acheteur. Si le mandat précise que les honoraires sont charge vendeur, ce n'est pas obligatoire.

La différence ne saute pas aux yeux mais elle peut faire gagner un peu d'argent aux acquéreurs lors du paiement des frais de notaire. Voici le mode de calcul du montant de ces frais :

• Si les frais sont "charge vendeur" alors le prix de référence utilisé pour établir les frais notariaux correspond au prix FAI

• Lorsque les frais sont "charge acheteur" alors, le prix de référence sera le prix net vendeur et non le prix FAI

• Ces frais notariés sont d'environ 7,5% mais diffèrent de région en région ou en fonction de certaines spécificités

Exemple de la maison à 400.000€ :

• Dans le cadre d'un mandat charge acheteur, le prix net vendeur de la maison est de 380.000€ (5% de commissions). Les frais de notaire seront calculés sur le prix net vendeur : 7,5% x 380.000€ = 28.500€
• Dans le cadre d'un mandat charge vendeur, les frais notariaux sont calculés sur le prix FAI : 7,5% x 400.000€ = 30.000€

Le mandat charge vendeur va donc coûter 1.500€ plus cher à l'acquéreur au moment du notaire. C'est aussi une technique des mandataires pour cacher le montant de leur honoraires. En effet, la loi les autorise à ne pas les afficher dans les annonces de ce type de mandats de vente.

Comment augmenter votre prix net vendeur ?
Augmenter son prix net vendeur, c'est faire baisser les frais d'agence.

Augmenter le prix de vente de leur bien est souvent la technique favorite des vendeurs immobiliers pour obtenir un meilleur prix net vendeur. Mais encore faut-il ensuite trouver des acquéreurs. La manière la plus simple pour augmenter sensiblement son prix net vendeur est de réduire au maximum les commissions d’agence. Moins les commissions d’agence seront élevées, plus le propriétaire aura un prix net vendeur important. Les solutions pour réduire les honoraires d’agence :

1. Vendre entre particuliers
   S’il n’y a pas de mandataire, alors le vendeur va recevoir le prix payé par l’acquéreur. Si vous vous sentez capable de gérer toutes les étapes d’une vente alors foncez. Attention, le nombre moyen de visite pour trouver un acquéreur est de 11,4. C’est chronophage.

   Télécharger le guide du vendeur de Roofme 

2. Réduire les frais de l’agent immobilier au moment de la signature du mandat
   Si vous ne voulez absolument rien gérer et que vous êtes prêts à payer parfois quelques dizaines de milliers d’euros de commission, vous pouvez vous tourner vers une agence immobilière ou un mandataire. Pour réduire leur commission, vous pouvez tout à fait négocier les frais d'agence avant la signature du mandat. Souvent, les frais pris ne sont pas très clairs sur le mandat. C’est volontaire. Lorsque les frais d'agence sont exprimés en pourcentage, prenez le temps de convertir ce pourcentage en euros, pour vous rendre compte du prix du service.
   Contrairement aux frais de notaire régis par la loi, un agent immobilier fixe librement le montant de sa commission, vous pouvez donc rentrer dans une négociation, ou plus simplement, vous tourner vers l’agence qui aura le moins de frais dans votre quartier. Rassurez-vous, moins de frais ne veut pas dire moins efficace. C’est d’ailleurs souvent l’inverse. Le nombre de visite moyenne avant de vendre est toujours de 11,4. Vous n’aurez pas à gérer les visites, mais il vous faudra tout de même nettoyer, préparer et ranger votre bien à chaque fois.

3. Utiliser Roofme et son équipe de professionnels pour ne payer que 5.000€ de frais, quelque soit le montant de votre bien
   Roofme est une solution à mi-chemin entre vendre entre particuliers et vendre avec une agence traditionnelle. En revanche, 2 grandes différences :

   • Des frais fixes à 5000€, quelle que soit la valeur du bien
   • Un acheteur trouvé en 2,4 visites en moyenne, contre 11,4 avec les solutions classiques.

   Comme explicité plus haut, moins les frais sont élevés, plus le net vendeur est important. Bien entendu, Roofme accompagne le vendeur depuis l’estimation jusqu’au notaire, dans toutes les étapes de la vente.

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