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  • Sommaire de l'article
  • Qu'est-ce qu'un avant-contrat ?
  • La promesse unilatérale de vente
  • Le compromis de vente
  • Quelle différence entre promesse et compromis de vente ?
  • Les documents nécessaires
  • Quel est le délai de rétractation ?
  • Quelles sont les obligations des 2 parties ?
  • Quels sont les risques pour les 2 parties ?
  • Entre avant-contrat et acte de vente

Quelles différences entre une promesse de vente et un compromis de vente ?
Lequel choisir pour votre transaction immobilière ?

Quelle différence entre compromis de vente et promesse de vente ?

Vous venez de vous mettre d'accord sur le prix de vente d'une maison ou d'un appartement et vous vous demandez quelle est la place de l'avant-contrat dans cette démarche ? Vous avez raison de vous poser la question, car l'avant-contrat est un document essentiel qui fixe les modalités de la future vente ou location et qui engage les parties. Dans cet article, nous allons vous expliquer ce qu'est ce document, les différents types qui existent, les obligations des parties et les risques liés à sa signature, qu'il s'agisse d'une promesse unilatérale de vente ou d'un compromis de vente. On vous explique tout. Suivez le guide !

Note : Dans cet article lorsque nous parlerons de promesse de vente, nous parlerons de la promesse unilatérale de vente.

Qu'est-ce qu'un avant-contrat dans une transaction immobilière ?

Un avant-contrat est un document signé par les deux parties avant la conclusion définitive d'une vente d'un bien. Il a pour objet de fixer les modalités de la future transaction et de préciser les obligations des parties. L'avant-contrat peut prendre différentes formes, comme la promesse de vente, le compromis de vente. Chacune d'entre elles a ses particularités et ses spécificités. Quel que soit le type d'avant-contrat choisi, il est important de le rédiger avec précision et de veiller à ce qu'il respecte les conditions de validité et d'opposabilité prévues par la loi. L'objectif principal d'un avant-contrat est que l'acquéreur obtienne une option d'achat exclusive du bien : le vendeur n'aura pas le droit de le vendre à une autre personne.

La loi indique que dès lors que les deux parties se mettent d'accord sur "la chose et le prix", alors, l'avant-contrat est valable et vaut vente. Il n'y a donc pas de forme imposée. Même si une simple feuille manuscrite peut faire office d'avant-contrat, il est recommandé de mettre le maximum d'informations à l'intérieur pour éviter des litiges plusieurs mois plus tard, au moment de la signature de l'acte authentique de vente. Toutes les conditions de la vente doivent être listées, pour ne pas revenir dessus. Ainsi le compromis comme la promesse de vente doivent décrire le plus précisément possible le bien sujet de la vente, ses spécificités, les deux parties prenantes de la vente, le montant de l'éventuelle indemnité d'immobilisation ou dépôt de garantie, ainsi que l'ensemble des conditions suspensives selon lesquelles va s'effectuer la vente du bien (exemple : l'acheteur dispose de 3 mois à compter de la signature de cet avant-contrat afin d'obtenir son financement auprès d'un ou plusieurs établissements financiers).

Il existe différents types d'avant-contrat, comme par exemple le contrat préliminaire d'une vente en état futur d'achèvement (VEFA). Il est important de bien comprendre les spécificités de chaque type d'avant-contrat avant de choisir celui qui convient le mieux à votre situation. Les deux les plus usités sont la promesse et le compromis de vente.

Qu'est-ce que la promesse unilatérale de vente ?

Cet avant-contrat est un engagement de vente qui lie le vendeur à l'acheteur avant de conclure la vente par la signature définitive chez le notaire. Il précise les modalités de la vente, comme le prix, les éventuelles conditions suspensives, le délai de rétractation, etc. La promesse de vente engage uniquement le propriétaire vendeur à vendre le bien à l'acheteur après un certain temps défini dans le contrat. En contre-partie, l'acheteur peut verser une indemnité d'immobilisation d'un montant pouvant atteindre 10% de la valeur du bien. Une fois le délai de réflexion écoulé, l'acheteur décide s'il lève l'option d'achat et s'il acquiert donc le bien. S'il renonce à la transaction pour une raison qui n'aurait pas été spécifiée dans les conditions suspensives de l'avant-contrat, alors il prend le risque que le vendeur garde l'indemnité d’immobilisation qu'il a versée.

Le compromis de vente d'un bien immobilier ou promesse synallagmatique de vente

Le compromis de vente aussi appelé promesse synallagmatique de vente, son terme technique, est un avant-contrat qui engage réciproquement l'acheteur et le vendeur à la conclusion de la vente. Il précise les mêmes modalités que la promesse de vente (le bien, les informations sur les deux parties, des conditions suspensives), mais il ne peut être résilié que dans certaines conditions prévues par la loi. Si l'une des deux parties tente d'annuler la vente en dehors de l'une des conditions suspensives spécifiées dans l'avant-contrat, l'autre partie peut saisir la justice afin de la contraindre à aller au bout de la vente. Un dépôt de garantie est parfois demandé à l'acheteur lors de la signature du compromis de vente. Il peut atteindre 10% du montant de la vente et est gardé sur un compte séquestre jusqu'à la signature de l'acte authentique ou l'abandon du projet de vente. Si jamais l'acheteur refuse de signer la vente pour une raison autre que celles spécifiées dans les conditions suspensives, son dépôt de garantie sera versé au vendeur.

Quelles sont les différences entre promesse et compromis de vente ?

Le compromis et la promesse de vente sont deux types d'avant-contrat qui ont pour objet de fixer les modalités de la future vente du bien immobilier. Toutefois, il existe une grande différence entre compromis et promesse de vente, c'est l'engagement des parties. En effet, le compromis de vente est un avant-contrat qui engage définitivement l'acheteur et le vendeur à la conclusion de la vente. Une fois signé, il ne peut être résilié que dans certaines conditions dites suspensives, comme la non-obtention des financements, l'absence de certificats de conformité, etc. En revanche, la promesse de vente engage de manière unilatérale le vendeur à vendre son bien à l'acheteur avec qui il signe cet avant-contrat. En revanche, comme l'acheteur n'est pas engagé à acheter le bien dans une promesse de vente, les conditions permettant au vendeur de remettre son bien en vente sont plus simples. Il n'a pas besoin d'attendre une décision de justice.

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De quels documents a besoin un professionnel de l'immobilier pour rédiger l'avant-contrat (promesse de vente ou compromis) ?

Un avant-contrat peut tout à fait être signé entre particuliers directement pour avancer dans la vente du bien. Dans le cadre d'une vente via un professionel (mandataire, agence ou agent indépendant), voici les documents qui peuvent être demandés :

  • Le titre de propriété du bien. Il s'agit du document qui prouve que le vendeur est bien le propriétaire du bien et qu'il a le droit de le mettre en vente. Il peut prendre différentes formes, comme l'acte de vente, l'acte de donation, l'acte de succession, etc.
  • Les diagnostics immobiliers. Ils sont obligatoires pour la vente d'un bien et ont pour objet de préciser l'état du bien et les éventuels risques qu'il présente. Suivant le type de bien et sa localisation, les diagnostics immobiliers à fournir peuvent varier. On retrouve ainsi le diagnostic de performance énergétique, le diagnostic de termites, le diagnostic électrique, le diagnostic de plomb, etc.
  • Les plans du bien. Ils permettent de préciser les dimensions et les caractéristiques du bien, comme la surface habitable, la surface utile, le nombre de pièces, etc.
  • Les certificats de conformité. Ils sont obligatoires pour certains types de bien et ont pour objet de préciser que le bien est conforme aux règles de construction et d'urbanisme en vigueur. Les certificats de conformité peuvent être le certificat de conformité électrique, le certificat de conformité gaz, le certificat de conformité assainissement, etc.
  • La taxe foncière et la taxe d'habitation. Elles sont demandées pour justifier que le bien est à jour de ses impôts fonciers et locaux.
  • Les assurances. Elles sont obligatoires pour certains biens et ont pour objet de couvrir les risques liés au bien. Les assurances peuvent être l'assurance habitation, l'assurance responsabilité civile, l'assurance dommage-ouvrage, etc.

Délai de rétractation après la signature d'un avant-contrat

Après la signature, l'acheteur dispose d'un délai de rétractation pour se désister de la vente sans motif. Ce délai est prévu par la loi et a pour objet de protéger l'acheteur en lui donnant le temps de réflexion afin de s'assurer que la vente est conforme à ses attentes. Pour n'importe quel type d'avant-contrat, l'acheteur dispose d'un délai de 10 jours à compter du lendemain de la réception du contrat et de ses annexes pour se rétracter. Le vendeur n'a pas de délai de rétractation prévu par la loi, mais il peut néanmoins prévoir un délai de rétractation dans la promesse de vente. Si aucune des parties ne se rétracte dans ce délai, l'avant-contrat devient définitif.

Les obligations des parties après la signature d'un compromis de vente ou d'une promesse de vente

La signature d'un avant-contrat peut contraindre les parties. Dans le cadre d'une vente, voici les engagements qui peuvent être demandés aux deux parties :

  • Pour le vendeur, cela peut être l'obligation laisser des éléments au moment du transfert (électroménager, lustres..), de fournir d'éventuelles informations manquantes sur le bien (état, surface, diagnostics, etc.), de répondre aux demandes de l'acheteur, etc.
  • Pour l'acheteur, cela peut être l'obligation de verser un acompte, de faire ses demandes de financement dans un délai convenu, de signer l'acte de vente définitif avant une certaine date, etc.

Il est important de respecter ces obligations, car elles permettent de sécuriser la transaction et d'éviter les litiges ultérieurs.

Les risques liés à l'avant-contrat, compromis de vente et promesse de vente

Bien que l'avant-contrat soit un document essentiel pour la réalisation de la vente, il comporte également certains risques pour les parties.

  • Pour le vendeur, le risque principal est qu'une des clauses suspensives (notamment la non obtention du prêt immobilier) formulées par l'acheteur s'applique. En effet, l'acheteur a des portes de sorties définies au départ, lui permettant de mettre fin au contrat sans pénalité. Le vendeur se retrouve alors à devoir repartir de zéro dans la vente de sa maison ou de son appartement. Un avant contrat signé ne veut pas obligatoirement dire que la vente est conclue.
  • Pour l'acheteur, le risque principal est de ne pas obtenir les financements nécessaires pour l'acquisition du bien, ce qui peut compromettre la réalisation de la vente. En revanche, ce cas est prévu à l'avant-contrat et l'acheteur peut se désengager facilement. En revanche, s'il change simplement d'avis sur son intention d'achat, il ne pourra récupérer son dépôt de garantie ou son indemnité d'immobilisation.

Que se passe t-il entre l'avant-contrat et la signature chez le notaire ?

Voici les principales étapes qui interviennent entre la signature de la promesse de vente ou du compromis et la signature définitive devant notaire :

  • Le délai de rétractation : comme indiqué plus haut, il est de 10 jours après la signature de l'avant-contrat
  • La levée des conditions suspensives : si l'accord précise des conditions suspensives, celles-ci doivent être écartées avant la signature de l'acte définitif. Par exemple, l'obtention des financements.
  • La préparation de l'acte de vente définitif : le notaire se charge de la rédaction de l'acte, qui doit être conforme à l'accord préalable trouvé et aux dispositions légales en vigueur. Il peut être amené à demander des pièces complémentaires aux parties et à effectuer certaines vérifications.
  • La préemption : dans certains cas, la mairie de la ville a un droit de préemption sur le bien. Le notaire va se charger de demander à la mairie si elle souhaite préempter, c'est à dire exercer leur droit prioritaire d'acheter le bien. Lorsque la vente concerne des terres agricoles, une préemption de la Sociétés d'Aménagement Foncier et d'Établissement Rural (SAFER) est également possible. Ces 2 organisations ont un délai de 2 mois pour répondre à la demande. Sans réponse et passé ce délai, on considère que l'organisme n'a pas fait valoir son droit à la préemption.
  • La signature de l'acte de vente définitif : une fois toutes ces étapes accomplies, les parties peuvent se rendre chez le notaire pour enterriner et officialiser la vente. Cette signature est suivie de la remise des clés et du versement du prix de vente au vendeur.
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