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- Sommaire de l'article
- L'environnement
- Avant de visiter : le clos-couvert
- À l'intérieur
- Les diagnostics
- Les éléments subjectifs
- La checklist
Visiter un bien immobilier : que vérifier et regarder lors de la visite d'une maison ?
Découvrez notre check-list des questions à poser pendant la visite avant d'acheter
Cet article va se concentrer sur les éléments importants à vérifier lors de la visite d'un bien immobilier. Cette étape est clé lors d'un achat immobilier. En effet, voir la maison vous permet de connaître un peu mieux les caractéristiques du bien que vous convoitez. Si vous êtes vendeur d'une maison individuelle : ces points peuvent avoir un impact important sur le prix de vente si des travaux sont à prévoir pour votre acquéreur. Si vous êtes acheteur : visiter une maison n'est pas aussi simple qu'il n'y parait. Ne passez pas à côté d’un élément décisif que vous n’auriez pas vu et qui pourrait vous coûter cher. Il est fréquent de porter attention à la décoration des pièces, aux efforts d'aménagement et pas assez aux éléments structurants ou essentiels du bien immobilier. Devenir propriétaire d'un bien c'est aussi prendre le temps de vérifier et de poser toutes vos questions afin d'en apprendre le plus possible sur le bien. Il serait dommage de découvrir une mauvaise surprise après avoir clôturé la transaction immobilière lors de la signature chez le notaire. Ce n'est pas toujours facile de se poser les bonnes questions, et d'être vigilant à tout, nous allons donc essayer d'y voir plus clair, en listant l'ensemble des éléments depuis l'extérieur de la maison jusqu'à l'intérieur.
Avant d'entrer dans le logement ou la copropriété
L'annonce immobilière sur laquelle vous avez vu le bien à vendre vous a permis de connaître certaines caractéristiques de base du bien, telles que sa superficie, le nombre de pièce, voire peut-être même l'âge de la maison. L'annonce immobilière de Roofme vous permet d'en apprendre bien plus mais elle n'est malheureusement pas la norme sur le marché. Quoi qu'il en soit, la visite physique du bien est incontournable au processus d'achat immobilier et va vous permettre de savoir si les caractéristiques de ce bien vous conviennent.
Avant de commencer la visite du bien, vous allez pouvoir apprécier son environnement direct. Si vous êtes en avance, vous pourrez vous y balader avant la visite, sinon prenez le temps de le faire après. Ainsi si vous achetez un logement dans une zone que vous ne connaissez pas très bien, faire un tour du quartier est nécessaire. Cela vous permettra de savoir si vous vous sentez à l'aise dans ce lieu. C'est également un bon moyen de se rendre compte de la quiétude du quartier, des commerces qui peuvent s'y trouver, et donc de la vie qui y règne en général. Aussi, si vous êtes dans un quartier où le stationnement est compliqué, pensez à regarder le nombre de places de parking et leur distance par rapport au logement.
Avant de visiter l'intérieur, inspectez le clos-couvert : les fenêtres, les fissures, les combles
On se rapproche un peu de la maison ou de l'appartement que vous convoitez. Ce que l’on appelle le “clos-couvert” ou également “hors d’eau, hors d’air” correspond à l’enveloppe du bâtiment. Cela comprendles murs, les huisseries, et le toit. Si vous êtes en recherche de l'achat d'une maison, ces éléments sont importants à vérifier. L'achat d'un logement faisant partie d'une copropriété, ne permet pas de faire abstraction de ces éléments non plus. En effet, s'il existe des travaux à prévoir sur la toiture de l'immeuble, ce sera un coût pour l'ensemble des copropriétaires. Prêtez-y donc un oeil attentif lors d'une visite.
Si ces 3 éléments ne sont pas sains, attention, des travaux pouvant vite chiffrer sont à prendre en compte. Ils sont très souvent oubliés lors des visites et peuvent apporter de mauvaises surprises après votre achat immobilier.
Les murs et la structure : vérifiez la présence de fissures
Une inspection visuelle est bien souvent suffisante. Prenez le temps de faire le tour du bâtiment et regardez les murs. Voyez-vous des fissures ? Si oui : est-ce uniquement l’enduit ou bien le mur en lui-même ? Si c’est le mur : attention. Cela veut dire que la maison bouge.
À ce stade, posez le maximum de questions au propriétaire (et non pas à l’agent immobilier) pour comprendre la cause, l’évolution… et faites-vous assister d’un expert. Ce n’est pas forcément rédhibitoire, mais cela peut avoir de lourdes conséquences, qu’il faut prendre en considération avant d'aller plus loin dans ce processus d'achat de maison et éventuellement de faire une offre. Dans le cas d’un marché immobilier tendu, vous pouvez tout de même vous positionner avec une condition suspensive relative à l'expertise des brèches.
Inspecter les huisseries pendant la visite immobilière
Les fenêtres et portes sont-elles en bon état ? Dans quel matériau sont-elles ? Il n’y a pas de risque majeur avec les fenêtres hormis la nécessité, éventuelle, de devoir les remplacer. Il est commun d’avoir, au minimum, du double vitrage pour une bonne isolation thermique et phonique. Si ce n’est pas le cas, il faut penser à budgéter ce poste.
L’envolée des prix des derniers mois fait que ce poste peut devenir très conséquent. À titre d’ordre de grandeur, voici quelques indications sur les prix des huisseries :
- Fenêtre alu double vitrage : 500€ (pose comprise)
- Porte-fenêtre alu double vitrage : 1000€ (pose comprise)
- Baie vitrée alu double vitrage : 1500€ (pose comprise)
Ces prix sont purement indicatifs et servent à estimer rapidement le montant avant de faire l’offre d’achat. Le marché, relativement tendu dans certains cas, ne permet parfois pas de prendre le temps de faire venir un artisan pour obtenir un devis.
Dernière vérification du clos-couvert : la toiture
La première question à poser est : quel âge a la toiture ?
La durée de vie d’une toiture dépend de plusieurs conditions, dont les matériaux qui la composent (ardoise, tuile, zinc, aluminium…) et le climat (tempête, gel..). Il est commun de considérer une moyenne de 50 ans de durée de vie, voir bien plus pour les toits en ardoises ou en tuiles. Une inspection visuelle peut permettre de vérifier si la toiture est en relativement bon état. Depuis l’extérieur, regardez si certains éléments se décrochent (auquel cas il faudra faire passer un couvreur pour une simple remise en état) ou si des travaux de réfection complète sont à prévoir. Il faut dissocier l’aspect visuel de l’aspect structurel. Une toiture remplie de mousse ne nécessitera qu’un simple nettoyage alors qu’une toiture qui s’affaisse nécessitera une modification plus importante. Il faut dissocier l’aspect visuel de l’aspect structurel. Une toiture remplie de mousse ne nécessitera qu’un simple nettoyage alors qu’une toiture qui s’affaisse nécessitera une modification plus importante.
Lors de la visite d'une maison, inspection de l'intérieur : les sols, l'aspect général de la maison
Le système de chauffage du bien immobilier
Quel que soit le système installé (chaudière, poêle, pompe à chaleur, etc.), il est important de connaître son âge et de vérifier son entretien. Il vous faut estimer les coûts d’entretien, de maintenance et d’exploitation de ces équipements, principalement s’ils fonctionnent aux énergies fossiles (gaz ou fioul). N’hésitez pas à demander les factures sur une année complète. Dans le cadre d’un chauffage électrique, sachez que les convecteurs ne permettent pas un chauffage optimal. Il faudra considérer les remplacer un jour ou l’autre.
Le système de production d’eau chaude de la maison ou de l'appartement
Il existe trois principales énergies permettant la production de l’eau chaude sanitaire : le gaz, l'électricité et les énergies renouvelables. Quel que soit le moyen utilisé, vous devez vérifier l’âge de l’installation et son entretien régulier. Vérifiez la contenance du ballon, afin que celui-ci s’adapte à votre profil. En moyenne, la consommation journalière d’eau chaude sanitaire est de :- 70 litres pour 1 adulte
- 100 litres pour 1 adulte et 1 enfant
- 140 litres pour 2 adultes
- 180 litres pour 2 adultes et 1 enfant
- 200 litres pour 2 adultes et 2 enfants
- 250 litres pour 2 adultes et 3 enfants
L'installation électrique du bien immobilier
L’important ici est de vérifier que l’électricité soit aux normes. En regardant le type de prises électriques et le tableau, vous pourrez vous faire une idée facilement. Si vous voyez des prises électriques sans la terre, c’est signe que l’installation est ancienne. Le tableau électrique doit être en bon état et comporter des disjoncteurs différentiels. Évaluer la qualité de l'installation électrique n'est pas chose facile lorsque l'on n'y connait rien. Sachez que le vendeur a pour obligation de faire réaliser le diagnostic électricité pour les installations ayant plus de 15 ans. Nous vous recommandons vivement de le lire avec attention.
Le système de ventilation
Le logement a-t-il un système de ventilation ? Dans les pièces d’eau, un système de ventilation de l’air est nécessaire afin d’éviter l’humidité ou les moisissures. Traquez les traces d'humidité qui peuvent être le signe d'une mauvaise ventilation et regardez quel est le système installé (ventilation naturelle, simple flux, double flux) et s'il est bien entretenu.
Étape appréciée de la visite intérieure d'un bien immobilier : l'inspection des sols, plafonds et revêtements
C'est l'une des premières choses que l'on regarde lorsque l'on visite une maison ou un appartement, car ils donnent le ton et l'ambiance générale d'une pièce. Ce sont des éléments importants de la décoration générale d'une maison. Les sols et les plafonds sont à regarder lorsque vous visitez la maison. Sont-ils parfaitement plats? de même niveau? Une différence d'une pièce à l'autre ou un plafond en "cuvette", pourrait indiquer un problème de structure. Les revêtements de sols ne sont pas forcément problématiques, néanmoins, une moquette dans une pièce d'eau n'est pas vraiment adaptée.
Les combles
Si la maison les rend accessibles, montez-y. Ici, vous pourrez inspecter l'isolation du bâtiment et vérifier si la toiture est entièrement isolée et si vous voyez des marques d’humidité (sur l’isolant, ou au sol). Si des marques d’humidité sont présentes, c’est que la toiture n’est pas parfaitement étanche et qu’il faut, a minima, faire passer un couvreur pour corriger ce problème.
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Les diagnostics immobiliers, éléments indispensables au compromis de vente de votre achat immobilier
Les diagnostics sont au nombre de 11 mais ne sont pas tous obligatoires. Tout dépend du bien (maison / appartement), de son âge, et de la localisation (termites / mérule). Ces documents sont obligatoirement fournis avec le compromis de vente (sous peine de ne jamais faire partir le délai de rétractation) néanmoins, demandez-les le plus vite possible, et dans tous les cas, avant de vous positionner à l'achat.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Il analyse la qualité d’isolation du logement, la performance des équipements, la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre.
Durée de validité : 10 ans
Le diagnostic plomb
Obligatoire pour les biens construits avant le 1er janvier 1949. On retrouve du plomb dans les peintures.
Avoir de la peinture au plomb n'est pas dangereux si celle-ci n'est pas inhalée (poussière après ponçage par exemple).
Durée de validité : illimitée si négatif ou 1 an si positif
Le diagnostic amiante
Obligatoire pour les biens construits avant le 1er janviers 1997. On retrouve de l'amiante dans les parois verticales intérieures, enduits, planchers, plafonds, conduits, canalisations, toitures, bardages.
Avoir de l'amiante n'est pas dangereux s'il n'est pas manipulé.
Durée de validité : illimitée si négatif, ou 3 ans si positif
Le diagnostic termite
Seules certaines zones géographiques sont concernées. Pour savoir si votre bien est concerné, rendez vous ici ou là.
Durée de validité : 6 mois
Le diagnostic mérule
Seules certaines zones géographiques sont concernées. Voici une carte de France des départements touchés par la mérule.
Pour en savoir plus, contactez la mairie.
Durée de validité : 6 mois
Le diagnostic électricité
Il précise la conformité de l'installation électrique. Tous les logements de plus de 15 ans sont concernés.
Durée de validité : 3 ans
Le diagnostic d'assainissement
Il est obligatoire pour toutes les habitations qui ne sont pas raccordées au réseau public de collecte des eaux usées.
Durée de validité : 3 ans
Le diagnostic gaz
Il indique la conformité des appareils fixes et des tuyauteries pour les installations ayant plus de 15 ans.
Durée de validité : 3 ans
Le diagnostic bruit
Il permet de connaître l'existence de nuisances sonores aériennes (aéroports).
Le diagnostic Carrez
Il certifie la surface "habitable", c'est à dire supérieure à 1,80m² de hauteur. Ce diagnostic n'est obligatoire que dans les copropriétés.
Durée de validité : illimitée si pas de travaux modifiant l'espace
Le diagnostic État des Risques et Pollutions (ERP)
Il concerne les biens situés dans une zone couverte par un plan de prévention des risques : information relative à la pollution des sols, aux risques miniers, et technologiques.
Durée de validité : 6 mois
Les éléments “subjectifs” d'une visite immobilière
Les points suivants sont importants à prendre en compte dans votre décision, mais ils sont propres à chacun.
La luminosité
La luminosité est l’un des critères principaux dans le fait de trouver le logement agréable à vivre ou non. Il est donc important de visiter par temps clair, et en journée, pour parfaitement se rendre compte de la luminosité maximale. Si celle-ci n’est déjà pas énorme, alors les journées grises d’hiver risquent d’être bien sombres. L’appréciation est propre à chacun, mais attention à ne pas le regretter.
Le bruit
Il conviendra de dissocier le bruit entendu à l’intérieur, fenêtres fermées, et à l’extérieur (ou fenêtres ouvertes). Si le bien se trouve proche d’un axe spécifique (route, ligne de train), prenez le temps de venir analyser le bruit aux moments du trafic maximum.
La check-list des questions à poser avant l'achat immobilier
Pas facile de tout retenir. Pour vous aider lors de votre visite, nous vous avons fait une check-list que vous pouvez imprimer pour la compléter. Vous pourrez ainsi vérifier la liste des éléments au fur et à mesure de la visite.
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