Ralentissement du marché immobilier :
Comment trouver un acheteur et quelle évolution des prix immobiliers en 2023 ?

Dans la continuité du dernier semestre 2022, le marché immobilier sur le premier trimestre 2023 est grippé. C’est-à-dire que les ventes de logements sont difficiles. Un retournement du marché que les professionnels de l'immobilier craignaient mais savaient inévitable.

Des vendeurs qui veulent toujours vendre cher, et des acheteurs qui ne sont plus au rendez-vous pour 2 raisons principales :

• Augmentation des taux d'intérêt de crédit immobilier (donc réduction du pouvoir d’achat) et durcissement des conditions d'accès au crédit (taux d'usure)
• Inflation des prix des matériaux. Tout coûte plus cher : fenêtre, isolant, parquet, etc. Les augmentations sont comprises entre 20% et 50% en fonction des produits.

État du marché immobilier en ce début 2023 après l'emballement des années 2021 et 2022

L’année 2021 et les deux premiers trimestres 2022 ont vu le marché immobilier s’emballer à la sortie des restrictions liées au Covid-19, porté par des taux bancaires extrêmement bas. Le volume de transactions immobilières a progressé jusqu'à dépasser ces deux dernières années le million, un record. Plus les taux sont bas, plus on peut emprunter d’argent pour une même mensualité de remboursement de prêt. Les acheteurs ayant plus de pouvoir d’achat, cela a entraîné une hausse des prix des logements et les vendeurs avaient le pouvoir : il y avait plus de demande (acheteurs) que d'offre (biens à vendre).

Mais depuis mi-2022, les taux de crédits repartent significativement à la hausse. Ce qui était vrai dans un sens, est également vrai dans l’autre sens. Le pouvoir d’achat des acheteurs diminue d’autant que les taux de crédit augmentent. À mensualité de remboursement équivalente, l’enveloppe de prêt est aujourd’hui 15% inférieure à ce qu’elle était fin 2021.

Voici la capacité d’emprunt sur une durée de 20 ans, en fonction du taux en vigueur et de la mensualité de remboursement :

En d’autres mots, le ménage qui a une capacité d’emprunt de 1 200 €/mois (un revenu mensuel du ménage d’environ 3 600 € si l'on respecte un taux d'endettement de 33 %) pouvait emprunter 244 300 € en février 2022 pour acheter votre maison. Il ne peut plus emprunter que 205 200 € en avril 2023. Il a donc perdu un pouvoir d’achat de près de 40 000 €. L'inflation du coût du crédit pour les acquéreurs impacte le marché immobilier significativement et les prix de l'immobilier vont reculer en conséquence.

Quelle évolution en 2023 et 2024 ?
La hausse des taux entraînera une baisse des prix immobiliers

Ne misez pas sur une baisse des prix des matériaux, ni des taux bancaires pour l’année 2023. François Villeroy de Galhau, gouverneur de la banque de France a d'ailleurs déclaré en février que les taux des prêts immobiliers à 2 % ou moins étaient révolus. Il est peu probable que le marché reparte à la hausse avant, au mieux, 2024. Il y a environ 5 fois moins d’acheteurs sur le marché qu’il y a un an, que l'on se trouve dans les zones rurales ou en ville. Les acheteurs reprennent le pouvoir et les prix baissent, mécaniquement. Les prix de vente des biens immobiliers devraient donc continuer à baisser au fur et à mesure que le temps passe. Plus le temps passe, moins vous avez de chance de vendre votre bien immobilier au prix espéré, pour les raisons financières expliquées plus haut.

Comment vendre son logement en 2023 ?

Bien qu’il y ait beaucoup moins d’acheteurs qu’avant sur le marché, il y a toujours des acheteurs. Tout se vend, à partir du moment où il est au bon prix. Malheureusement, ce n’est ni le vendeur, ni l’agent immobilier qui fixe le bon prix de marché, mais c’est l’acheteur, et uniquement l’acheteur. Être au bon prix est donc la condition sine qua non pour attirer les acheteurs. Publier son annonce au bon endroit et au bon moment vous permet aussi d'augmenter vos chances de vendre.

Publier votre annonce sur le portail de vente immobilière plébiscité par les acheteurs

Sans surprise, les acheteurs n’ont pas changé leur manière de faire leur recherche immobilière : quasiment exclusivement sur internet, et quasiment exclusivement sur Leboncoin. Leboncoin étant la seule plateforme où l’on trouve la totalité des biens mis en vente par les particuliers et par les professionnels, c’est en toute logique sur Leboncoin que l’on retrouve la totalité des acheteurs.

Les autres sites (SeLoger, Bien'Ici, etc.) réservés aux professionnels ont le mérite d’exister, mais sont quasiment inutiles.

Nous suivons les statistiques de vues des différentes plateformes. Voici 3 exemples, à 3 endroits en France, qui sont représentatifs de 100% des annonces Roofme en France, pour des biens anciens. 

Attention, certaines agences immobilières ne diffusent pas sur Leboncoin (pour ne pas payer les frais très chers payés par les professionnels pour diffuser). Vérifiez bien ce point avant d'octroyer un mandat de vente.

Les transactions immobilières ont aussi leur haute saison, profitez-en pour trouver un acquéreur

Mettre en vente au bon moment vous permet d'optimiser vos chances de réussite. La période d’activité la plus importante dans l’immobilier est de mars à juillet. Une vente conclue après mi-juillet ne permettra pas de rentrer dans le bien immobilier pour la rentrée de septembre. Traditionnellement, les acheteurs reviennent en masse sur le marché de l’achat en début de printemps. En 2023, ce n’est pas le cas et en ce début avril, il n’y a pas plus d’acheteurs qu’il y a quelques mois, et c'est toujours difficile pour les propriétaires de vendre leur bien.

Attention dans vos négociations à ne pas être trop gourmand et ainsi ne pas laisser passer l’été.

Faire les finitions (seul ou via les professionnels) et présenter son appartement ou sa maison sous son meilleur jour

Le temps où les vendeurs avaient la main est révolu. Les acheteurs sont pointilleux et frileux. Puisqu'il y a désormais beaucoup plus de biens à vendre que d'acheteurs sur le marché, les acquéreurs vont visiter plusieurs biens et prendre le temps de choisir le bien qui leur plait le plus. Ne laissez pas vos visiteurs avoir de mauvaises impressions, ou des opportunités de négocier à la baisse le prix à cause d'un mur mal peint ou d'une plinthe non présente. Ce genre de petit travaux va encourager votre acheteur à baisser son offre.

Si votre bien est vendu 300 000 €, et qu'un mur n'est pas peint, un acheteur va se dire : "je vais devoir payer pour finir, donc, je fais une offre à 290 000 €". Ce coup de pinceau ne vous aurait probablement coûté que quelques centaines d'euros. Le manque à gagner peut être énorme.

Autre soucis depuis plusieurs mois sur le marché immobilier : la loi climat et résilience qui vise à rénover les passoires thermiques. Les propriétaires d'un bien dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) affiche une note de F ou G ont 2 possibilités :

• Vendre ce bien
• Le rénover afin d'améliorer son isolation afin de pouvoir continuer à le proposer à la location.

Cela a ainsi amené sur le marché des logements de ce type, mais avec moins d'investisseurs qu'auparavant à cause de la forte hausse de l'indice des crédits immobiliers. Si vous en avez la possibilité (parfois les travaux à réaliser sont au niveau de la copropriété, parfois ils sont onéreux), rénovez votre bien afin d'améliorer sa consommation énergétique et ainsi attirer les acquéreurs.

Réduire son prix de vente

Ça ne fait pas plaisir à lire, mais il n’y a pas le choix si vous voulez vendre. Chaque mois qui passe fait que les acheteurs perdent du pouvoir d’achat, et donc, qu’ils ont de moins en moins les moyens de payer votre bien immobilier au prix où il est affiché.

Ce que nous appelons le prix de vente est le prix payé par les acheteurs, et non pas votre net vendeur. L’acheteur se fiche de combien vous reversez à un agent immobilier. Ce qu’il voit, c’est ce qu’il doit débourser. Il achètera ce qu’il estime être au juste prix. Si, selon lui, votre maison vaut 300 000 €, alors il sera prêt à payer 300 000 €.

Et réduire le coût de son agent immobilier afin d'optimiser son net vendeur

Malgré ce que s’efforcent de laisser entendre certains agents immobiliers, ce n’est pas l’acheteur qui supporte les frais de l’agent immobilier. Même s'il les paye chez le notaire lorsqu'ils sont « charge acheteur », c’est bien un manque à gagner pour le vendeur et donc ce dernier qui supporte les frais d'agence. Le tarif moyen facturé par un agent immobilier en France est d’environ 5%. Pour vous donner un ordre d'idée, voici ce que cela représente :

• 15 000 € si votre bien vaut 300 000 € (votre net vendeur est alors de 285 000 €)
• 20 000 € si votre bien vaut 400 000 € (votre net vendeur est alors de 380 000 €)
• 30 000 € si votre bien vaut 600 000 € (votre net vendeur est alors de 570 000 €)

Donc mécanique, plus vous réduisez le montant de la commission de l’agent immobilier, plus vous récupérez d’argent dans votre poche :vous augmentez votre net vendeur.

Pour réduire ou supprimer ces frais d'agence et donc optimiser votre net vendeur, vous avez 3 possibilités:

• Négocier les frais de l’agent immobilier pour tenter de les réduire.
• Vendre par vous-même et supprimer entièrement les frais de l’agent immobilier.
  👉 On vous a fait un guide complet détaillé étape par étape pour cela : 80 pages !
• Vous attacher les services d’experts immobiliers au prix juste comme Roofme.
  Chez Roofme, la commission est fixe : 5 000 € TTC, peu importe le montant du bien à vendre.

Voyez plutôt la différence avec les agences classiques 👇🏼

Pour un même panel de service d'accompagnement tout au long de la vente de votre bien, Roofme sera toujours moins cher que les agences traditionnelles locales.

Obtenez votre E-book : vendez votre bien immobilier comme un pro

Renseignez les informations suivantes pour recevoir l'e-book de Roofme.

Nom

Nom

Prénom

Prénom

Adresse mail

Adresse mail

Téléphone

Téléphone

J'accepte de recevoir des informations de la part de Roofme

Recevoir le guideLes informations recueillies dans ce formulaire sont sauvegardées dans notre base de données. Elles sont conservées pendant 3 ans et sont destinées au service marketing. Conformément à la loi "Informatique et liberté" vous pouvez exercer votre droit d'accès à vos informations et les faire rectifier en contactant service-clients@roofme.fr

D'autres articles qui pourraient vous intéresser

Vendre seul ou avec un agent immobilier ?

Quelle est la différence entre le prix net vendeur et le prix FAI ?

Les frais d'agence immobilière