Comment revendre un logement acheté avec un bail réel solidaire ?
(bien immobilier BRS)

Mis en place à partir de 2017 par l'état Français, le Bail Réel Solidaire est une mesure qui a pour but de permettre aux ménages à revenu modeste de devenir propriétaire. Faisant partie de la loi pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques de 2015, elle a été depuis mise en oeuvre aux quatre coins du territoire et le nombre de logements BRS augmente chaque année.
Dans cet article, vous découvrirez en détail ce qu'est ce dispositif, ses avantages et inconvénients, et aussi comment revendre un bien acquis en BRS à Rennes ou ailleurs en France.

Qu'est-ce que le bail réel solidaire ?

Le BRS est un dispositif national permettant à une personne d'accéder à la propriété à un prix d'achat inférieur au marché immobilier. Pour permettre cela, l'acquéreur devient propriétaire des murs et locataire de la parcelle cadastrale qu'occupe le logement acheté. La distinction entre terrain et bâti est la base de cette mesure : l'acquéreur loue le terrain à un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) agréé par l'état via un bail dont le durée varie de 18 à 99 ans selon les modalités choisies par l'organisme, et pour un loyer que les organismes de foncier solidaires doivent maintenir le plus bas possible.

Le coût de cette redevance foncière varie d'une zone géographique à une autre en fonction du marché immobilier local : plus le marché local est tendu (zonage A par exemple), plus la redevance peut être élevée par rapport à des zones moins contraintes (zonages B et C). Mais les plafonds de ressources pour prétendre au BRS sont également plus hauts dans ces zones plus tendues.

Pour connaître la zone de votre commune, vous pouvez utiliser le simulateur mis à disposition par le service public.

Autre lien qui peut vous être utile si vous recherchez des informations locales sur le BRS : la liste des OFS agréées par l'état.

Quelles sont les conditions d'accès à un logement en bail réel solidaire ?

La différence de prix d'achat d'un bien en BRS par rapport à un bien similaire libre, varie entre 15 et 50%. Ce qui permet donc à des ménages aux revenus plus modestes d'accéder à la propriété dans des villes ou quartier où ils n'auraient pas pu acquérir un bien immobilier sur le marché classique ou libre. Afin de déterminer si vous êtes éligible au dispositif, vous devez respecter au moins les 2 critères établis par l'état Français :

• Les revenus de votre ménage (pour l'année N-2) ne dépasse pas les plafonds de ressources établis par l'état. Voici en 2024, les montants de ces plafonds pour chaque zone géographique (données du service public) :

  Nombre de personnes composant le foyer	Zones A et Abis	Zone B1	Zones B2 et C
  1	37 581 €	37 581 €	32 673 €
  2	56 169 €	56 169 €	43 633 €
  3	73 630 €	67 517 €	52 471 €
  4	87 909 €	80 875 €	63 347 €
  5	104 592 €	95 739 €	74 518 €
  6	117 694 €	107 738 €	83 983 €
  Ajout pour toute personne supplémentaire dans le foyer	13 116 €	12 005 €	9 368 €

• Vous ne devez pas déjà être propriétaire d'un bien immobilier et cet achat doit donc représenter l'achat de votre résidence principale

Ensuite certains OFS peuvent ajouter d'autres critères. Par exemple à Rennes, l'OFS de Rennes Métropole indique pour certains programmes que l'acquéreur doit habiter ou travailler dans une des communes de l'agglomération de Rennes Métropole.

Quels sont les avantage de l'achat d'un bien immobilier en dispositif BRS ?

Comme indiqué le prix de vente d'un logement en BRS est nettement inférieur à un logement libre pour une même zone donnée. Le principal avantage du dispositif d'accession est donc l'économie réalisée lors de l'achat du logement. Elle se situe en moyenne entre 15 et 50%.

Voici un exemple des différences de prix pour des logements neufs avec ou sans dispositif d'accession dans des mêmes programmes neuf à Rennes Métropole :

À Rennes, le BRS pour les appartements est décomposé en 4 niveaux proposant des plafonds de prix d'achat différents et dont les conditions d'accession varient également :

Acheter en BRS : quelles sont les contraintes ?

Le prix d'achat du logement étant maîtrisé et plafonné, il en va de même pour le prix de cession. En effet, en cas de revente, le prix sera plafonné au prix d'achat actualisé par la variation d'un indice choisi par l'OFS en charge. Cette indice peut être celui de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) qui est actualisé à chaque trimestre. Vous trouverez toutes les informations dans le bail signé avec l'OFS lors de l'achat de votre logement. Vous trouverez un exemple d'établissement du prix de cession dans la suite de l'article.

Même si l'indice prend un compte les évolutions du marché de l'immobilier, dans un contexte immobilier où le marché augmenterait plus rapidement que l'indice, le fait d'avoir un prix de revente plafonné peut représenter un manque à gagner.

Par exemple sur la dernière période faste pour l'immobilier (2015-2022), le marché avait augmenté de 30 % (données INSEE). Cependant, l'IRL avait lui seulement pris 10%. L'investissement dans un bien acheté en BRS au début de cette période (2015) et revendu en 2022 aurait donc rapporté 20% de moins qu'un bien en accession libre sur la même période.

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Quelles sont les conditions de revente d'un logement acquis en bail réel solidaire ?

Le propriétaire d'un bien acheté avec un bail réel solidaire peut revendre son bien immobilier dès qu'il le souhaite. Pour cela, il doit généralement effectuer les choses dans l'ordre 188 576 suivant :

1. Informer l'OFS de son intention de céder son bien et vérifier avec lui que le prix de cession fixé est en accord avec le bail liant les 2 parties
2. Trouver un acquéreur éligible aux critères d'accès au BRS (exposés dans l'article précédemment). Il peut s'il le souhaite faire appel à un mandataire immobilier pour cette étape. Si la rémunération de cet éventuel intermédiaire est charge acquéreur, alors elle n'est pas intégrée dans le calcul du prix de cession (ce qui a son importance pour augmenter le net vendeur tout en respectant le plafond).

L'acquéreur sera lié à l'OFS selon les mêmes conditions que le bail signé initialement : même durée, même montant de redevance foncière, etc. Il s'agit ensuite d'une vente immobilière standard entre une vendeur et un acquéreur. Ils signent un compromis ou une promesse de vente avant d'ensuite acter la vente de manière définitive chez le notaire.

Prendre contact auprès de votre Organisme Foncier Solidaire (OFS)

Certains OFS peuvent prendre du temps à répondre aux sollicitations, surtout s'ils gèrent beaucoup de logements sous BRS. Nous vous conseillons de les informer le plus tôt possible de votre intention de vendre votre logement. Vous aurez ainsi un ou des interlocuteurs aux faits de votre dossier et plus-à-même de vous donner des informations rapidement lorsque vous les solliciterez. Cela vous permettra peut-être de diminuer le délai de réponse de l'OFS pour vérifier l'éligibilité du profil de l'acquéreur, étape qui peut être très longue et peut retarder la vente, surtout si la réponse est négative, puisqu'il vous faudra trouver un nouvel acquéreur et repartir en validation de son dossier.

Établir le prix de vente

Lorsque vous souhaitez revendre votre bien en bail réel solidaire, la première chose que vous devez vérifier avec l'OFS avant la commercialisation, c'est le prix de revente. Ce montant est basé sur le prix d'achat auquel on peut appliquer les variations d'un indice financer choisi par l'OFS. vous pouvez aussi ajouter les montants d'éventuels travaux d'amélioration du bien que vous aurez effectués (pensez à garder les factures afin de justifier les montants).

Dans votre contrat de bail, vous aurez accès aux informations nécessaires pour calculer vous-même le prix, notamment à quel indice financier est indexé le prix de cession.

Une fois votre prix calculé, faites-le valider par l'OFS pour être certain de commercialiser et communiquer le bon montant aux potentiels acquéreurs.

Prenons un exemple pour le calcul du prix de vente:

• Achat du logement neuf le 6 Avril 2019 au prix de 243 780 €.
• Travaux d'amélioration effectués : cuisine aménagée (6 500 €).
• Le bail stipule que le prix de cession est indexé à l'Indice de Référence des Logements (IRL).
• Mise en vente le 23 Novembre 2024.

Au deuxième trimestre 2019, l'IRL était évalué à 129.72 points. Et au dernier trimestre 2024, il était de 144.64 points. La variation entre les 2 dates est donc 11,5 %. En appliquant cette variation au prix d'achat, on obtient 271 819 €, auxquels nous pouvons ajouter les 6 500 € de travaux d'amélioration effectués par le propriétaire vendeur. Cela donne donc un prix de vente de 278 319 €.

Comment revendre son logement acquis avec un bail réel solidaire ?
Les questions fréquentes

Comment savoir si on est éligible au BRS ?
Quelles sont les conditions de revenu pour bénéficier d'un logement en BRS ?

Afin de savoir si vous êtes éligible au BRS pour un programme neuf ou une zone géographique donnée, rapprochez-vous du ou des OFS en charge. Ils vous renseigneront sur les conditions à respecter pour être éligible au dispositif d'accession à la propriété. Parmi ces conditions, il y en a 2 stipulés dans la loi Française :

• Ne pas déjà être propriétaire d'un bien immobilier
• Les revenus pour l'année N-2 de votre ménage ne doivent pas dépasser certains plafonds de ressources. L'État définit des plafonds mais les OFS peuvent elles-mêmes abaisser ces plafonds pour leurs programmes.

En plus de ces 2 conditions, les OFS peuvent en ajouter d'autres. D'où l'intérêt de se rapprocher de ces organismes afin de connaître son éligibilité à une accession en BRS. Par exemple pour les communes de l'agglomération de Rennes Métropole, ce document public présente les conditions à respecter pour prétendre à devenir propriétaire d'un logement attaché à un bail réel solidaire.

Quel est le plafond du prix de revente d'un bien en BRS ?
Est-il possible d'effectuer une plus-value ?

Le plafond du prix de cession d'un bien en BRS est basé sur le prix d'achat auquel on vient appliquer les variations de l'indice financier choisi par l'OFS en charge. Cet indice peut par exemple être l'IRL. Si l'indice a augmenté entre la date d'achat et celle de vente, alors une plus-value est envisageable.

De plus, les éventuelles travaux d'amélioration effectués dans le bien peuvent également venir augmenter le prix plafond de revente, si l'on peut justifier les montants.

Puis-je intégrer les travaux réalisés dans le prix de revente de mon bien en BRS ?

Comme indiqué ci-dessus, les éventuels travaux réalisés dans le bien peuvent être pris en compte pour établir le prix de revente du bien en BRS. Pour être acceptables, ces travaux doivent être considérés comme ayant permis d'améliorer le bien: nouvelle cuisine, extension, etc.

Puis-je louer mon logement en BRS ?

Les conditions prévues au dispositif offrent au propriétaire la possibilité de louer tout ou partie de son bien, sauf si le contrat de bail signé avec l'OFS stipule le contraire. Encore une fois, se rapprocher de l'OFS en charge est la bonne solution afin de connaître la possibilité ou non de pouvoir louer son bien. Il est par exemple possible que l'OFS interdise la location de courte durée (type Airbnb) pour les logements en BRS.

Revente d'un bien en BRS : le nouvel acquéreur peut-il renégocier le bail avec l'OFS ?

Lorsqu'un bien en BRS est cédé à un nouveau propriétaire, le bail qui liait l'ancien propriétaire à l'OFS est également cédé avec le bien. Ainsi le nouveau propriétaire n'a pas de possibilité de négocier le bail avec l'OFS et se trouve engagé pour toute la durée du bail. Il verra le bail automatiquement renouvelé à son expiration.

Quel est le montant de la redevance foncière à verser à l'OFS par le propriétaire d'un logement acheté avec un bail réel solidaire ?

Cette redevance varie en fonction de la zone géographique où se trouve le bien. Plus le marché immobilier est tendu (zone A), plus le montant de la redevance sera important. À Rennes (zone A) par exemple, la redevance foncière s'élève à 0,15 €/m² et par mois qui viennent s'ajouter aux charges de copropriété. Pour un logement de 50 m², cela représente donc une dépense de 90 € par an.

Comment revendre un logement acquis en BRS ?
Pourquoi Solliciter Roofme ?

Roofme est une agence immobilière en ligne mais physiquement présente à Rennes et Tours. Nous avons déjà été mandatés pour vendre des biens attachés à un BRS et connaissons donc les processus et interlocuteurs à Rennes et Tours afin de gagner en temps et en tranquillité dans la vente de votre logement. Si vous êtes dans une autre ville, nous pouvons tout de même intervenir et prendre contact avec votre OFS pour vous accompagner dans la vente de votre appartement ou maison.

Concrètement, voici comment nous vous allons vous aider :

• Établissement du prix de revente en accord avec votre contrat de bail vous liant à l'OFS
• Après avoir prévenu l'OFS de votre intention de céder, nous démarrerons la commercialisation du bien.
• Nous assurerons la gestion des sollicitations des potentiels acquéreurs. Et elles seront nombreuses pour un bien 15 à 50% en dessous du prix du marché.
• Nous vérifierons que le potentiel acquéreur est bien éligible au bail réel solidaire avant de pousser son dossier à l'OFS qui le validera
• Ensuite, nous assurons la communication et transmission des documents au notaire pour signer un compromis ou promesse de vente avant une signature d'acte toujours en lien avec l'organisme de foncier solidaire.

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